Arsanın metrekaresi değil, geometrisi kazandırır. Kare, dikdörtgen, yamuk ve dar arsaların inşaat hakkı (TAKS/KAKS) hesaplamaları ve gizli değer kayıpları.
Bu içerik, "kelepir" görünen şekilsiz arsaların gizli maliyetlerini ve ideal parsel geometrisinin matematiğini anlamak isteyen yatırımcılar ve mülk sahipleri için hazırlanmıştır. En kritik kazanımınız, metrekare tuzağına düşmeden gerçek inşaat alanını hesaplama yeteneğidir.
ARSA ŞEKLİNİN İNŞAAT HAKKINA ETKİSİ NEDİR?
Arsa şeklinin inşaat hakkına etkisi; bir parselin geometrik formunun (kare, dikdörtgen, yamuk veya dar şerit), o parsel üzerinde uygulanabilecek "taban oturumu" alanını ve toplam inşaat verimliliğini belirlemesi durumudur. İmar kanunundaki "çekme mesafeleri" (yapının yola ve komşuya olan zorunlu uzaklığı) parselin şekline uygulandığında, bozuk geometrili arsalarda ciddi metrekare kayıpları (ölü alanlar) oluşur. Bu nedenle geometrisi düzgün olan arsalar, aynı büyüklükteki şekilsiz arsalara göre %20 ile %40 arasında daha yüksek şerefiye değerine sahiptir.
ARSA GEOMETRİSİ VE İNŞAAT İZNİ İÇİN KRİTİK KONTROL LİSTESİ
"Tapudaki metrekare 'brüt' hayalinizi, arsanın geometrisi ise 'net' gerçeğinizi gösterir. Yamuk bir 500 m² ile kare bir 500 m² asla aynı inşaat hakkını vermez."
- Kimler İçin Uygun: Mimari proje geliştirecek müteahhitler, kendi evini yapacak arsa sahipleri ve değerleme uzmanları.
- En Kritik Kontrol: Çekme mesafeleri düşüldükten sonra kalan net alanın, planlanan yapının en/boy oranına uygunluğu.
- Gizli Risk: "Cephesi Dar" parsellerde, yasal çekme payları uygulandığında geriye inşaat yapılamayacak kadar ince bir koridor kalması.
- İlk Adım: Tapu senedine güvenmek yerine, LİHKAB veya Kadastro'dan arsanın koordinatlı "Aplikasyon Krokisi"ni temin etmek.
TABLO 1: PARSEL GEOMETRİSİ ANALİZ KÜNYESİ
| Parametre | Açıklama |
|---|---|
| Amaç | Maksimum Taban Alanı (TAKS) kullanımını sağlamak. |
| Hedef Kitle | Yatırımcılar, Müteahhitler, Arsa Geliştiricileri. |
| Risk Seviyesi | Yüksek (Özellikle "Dar" ve "Amorf" parsellerde). |
| Maliyet Etkisi | Şekilsiz arsalar proje ve kalıp maliyetini %15-20 artırır. |
| Başvuru Yeri | Belediye İmar Müdürlüğü (Çap Belgesi için). |
İÇİNDEKİLER
- Arsa Geometrisi Neden Fiyatı Değiştirir?
- Kare ve Dikdörtgen Parsellerin Avantajları
- Yamuk ve Amorf Parsellerde Ölü Alanlar
- Dar Parsellerde İnşaat İzni Sorunları
- Matematiksel Kanıt: Şekil Değişirse Metrekare Nasıl Erir?
- Vaka Analizi: Yanlış Geometri Seçimi
- Sıkça Sorulan Sorular
KARE VE DİKDÖRTGEN PARSELLER NEDEN DAHA DEĞERLİDİR?
Gayrimenkul piyasasında "altın oran" olarak kabul edilen parsel tipleri, kare veya kısa kenarı yola geniş cepheli dikdörtgen formundaki arazilerdir. ARSA ŞEKLİNİN İNŞAAT HAKKINA ETKİSİ burada pozitif yönde çalışır. Bu parsellerin en büyük avantajı, imar planındaki zorunlu "çekme mesafelerini" (genellikle yoldan 5 metre, komşudan 3 metre) uyguladığınızda, ortada kalan inşaat alanının (taban oturumu) en verimli şekilde kullanılabilmesidir.
Kare bir parselde binayı yerleştirmek, otopark çözmek ve bahçe peyzajı yapmak mimari açıdan çok daha kolaydır. İnşaat maliyetleri açısından bakıldığında, düzgün köşeli yapılar daha az kalıp işçiliği gerektirir ve demir fire oranı düşüktür. Eğer arsa yatırımı yaparken dikkat edilecekler listesine bakarsanız, profesyonellerin ilk sıraya parselin cephe genişliğini ve düzgünlüğünü koyduğunu görürsünüz. Düzgün geometri, mimarın elini güçlendirir ve daire planlarının (oda, salon yerleşimi) kullanışlı olmasını sağlar.
YAMUK ARSA (AMORF PARSEL) İNŞAAT HAKKINI NASIL DÜŞÜRÜR?
Yamuk, üçgen veya çok kenarlı (amorf) arsalar, kağıt üzerinde büyük metrekareye sahip görünse de, fiili kullanımda ciddi kayıplar yaşatır. Belediye İmar Yönetmelikleri gereği, bina cephelerinin yola veya komşu sınırlara paralel olması veya belirli açılarla oturması zorunludur. Yamuk bir arsanın sınırlarına paralel gitmek, binanın da yamuk (açılı) odalara sahip olmasına neden olur. Bu durum "ölü alan" dediğimiz kullanılamayan sivri köşeleri doğurur.
Ayrıca yamuk arsalarda, çekme mesafeleri uygulandığında parselin bazı bölgeleri o kadar daralır ki, oraya bina yapılamaz hale gelir. Bu bölgeler sadece bahçe olarak kalır ve yasal inşaat hakkınızı (KAKS/Emsal) tam kapasiteyle kullanmanızı engelleyebilir. Emsal KAKS/TAKS nedir içeriğimizde detaylandırdığımız yoğunluk hesapları, yamuk arsalarda tam olarak sahaya yansıtılamayabilir. Yani imar izniniz 1000 m² inşaat olsa bile, arsanın şekli yüzünden ancak 800 m²'lik bir bina sığdırabilirsiniz. Bu da arsanın değerini doğrudan %20 düşüren bir faktördür.
DAR VE UZUN PARSELLERDEKİ GİZLİ TEHLİKE
Yatırımcıların en sık düştüğü hatalardan biri, metrekaresi büyük ama cephesi çok dar olan "şerit" şeklindeki tarlaları veya arsaları almaktır. Bir arsanın imarlı olması, oraya kesinlikle ev yapılabileceği anlamına gelmez. Özellikle İmarli arsa nedir konusuna hakim olmayan alıcılar, "nasılsa imarı var" diyerek bu parselleri almaktadır.
Örnek verelim: Arsanızın eni 8 metre olsun. İmar kanununa göre yan komşulardan 3'er metre çekme mesafesi (bahçe payı) bırakmak zorundasınız.
8 metre (Arsa Eni) - 3 metre (Sağ) - 3 metre (Sol) = 2 metre.
Geriye sadece 2 metre genişliğinde bir bina oturum alanı kalır. Çoğu belediye, minimum bina cephe genişliği (örneğin min. 6 metre) şartı koşar. Bu durumda o arsa, tek başına "inşaata elverişsiz parsel" durumuna düşer ve yan parselle birleşmeden (Tevhid) inşaat yapılamaz.
TABLO 2: ARSA ŞEKLİNE GÖRE AVANTAJ VE DEZAVANTAJ ANALİZİ
| Arsa Şekli | İnşaat Verimliliği | Maliyet Etkisi | Satış Hızı | En Uygun Proje |
|---|---|---|---|---|
| Kare / Dikdörtgen | %95-100 (Çok Yüksek) | Düşük (Standart) | Çok Hızlı | Konut, Site, Ticari Blok |
| Yamuk / Üçgen | %70-85 (Düşük) | Yüksek (Özel Kalıp) | Orta/Yavaş | Tekil Villa, Showroom |
| Dar / Şerit | %40-60 (Riskli) | Çok Yüksek | Zor | Bitişik Nizam Yapılar |
| L Tipi | %80-90 (Orta) | Orta | Orta | Çift Bloklu Siteler |
MATEMATİKSEL KANIT: ARSA ŞEKLİ KAYBI HESAPLAMA
Arsa geometrisinin inşaat alanını nasıl yuttuğunu basit bir matematiksel modelle kanıtlayalım. İki arsa düşünün, ikisi de 1.000 m² büyüklüğünde. İmar durumu: Ayrık Nizam, Yan bahçe çekme 3 metre, Ön bahçe çekme 5 metre.
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Formül: Taban Oturumu = (Cephe - Yan Çekmeler) x (Derinlik - Ön/Arka Çekmeler)
Senaryo 1: İdeal Kare Parsel
- Boyutlar: 31.6m x 31.6m (Yaklaşık 1000 m²)
- İnşaat Cephesi: 31.6 - (3+3) = 25.6 metre
- İnşaat Derinliği: 31.6 - (5+3) = 23.6 metre
- Taban Alanı: 25.6 x 23.6 = 604 m² inşaat tabanı mümkün.
Senaryo 2: Dar Dikdörtgen Parsel
- Boyutlar: 15m (Cephe) x 66.6m (Derinlik) (Yaklaşık 1000 m²)
- İnşaat Cephesi: 15 - (3+3) = 9 metre
- İnşaat Derinliği: 66.6 - (5+3) = 58.6 metre
- Taban Alanı Teorik: 9 x 58.6 = 527 m².
- Gerçek Sorun: 9 metre genişliğinde, 58 metre uzunluğunda "tren vagonu" gibi bir bina mimari açıdan kullanışsızdır. Koridorlar çok yer kaplar, odalar karanlık olur. Efektif kullanım 400 m² civarına düşer.
Sonuç: Aynı metrekareye sahip olmalarına rağmen, dar parselde yaklaşık 200 m² taban alanı kaybı veya mimari verimsizlik oluşur. Bu tip teknik analizler için mutlaka plan paftası nasıl okunur rehberimize göz atarak parsel ölçülerini teyit etmelisiniz.
SAHADAN 3 KRİTİK İŞARET
- Köşe Başları Aldatmasın: Köşe parseller değerlidir ancak imar durumunda "görüş üçgeni" (kavşak görüş açısı için kırpılan alan) nedeniyle köşeden ciddi metrekare kaybedebilirsiniz.
- Kot Farkı ve Şekil: Hem yamuk hem de eğimli (kotlu) bir arsa, hafriyat ve istinat duvarı maliyetlerini arsa bedelinin %30'una kadar çıkarabilir.
- Yola Terk Tuzakları: Arsanın şekli düzgün görünse bile, imar planında yola terk işlemi yapıldığında geriye kalan parçanın şekli bozulabilir. Arsa yatırımlarında doğru değerleme yaparken terk sonrası geometriye bakılmalıdır.
7 MADDELİK ARSA GEOMETRİSİ KONTROL LİSTESİ
- Tapudaki metrekare ile aplikasyon krokisindeki metrekare tutuyor mu?
- Çekme mesafeleri uygulandığında kalan alanın eni min. 6 metre mi?
- Arsa üzerinde "ihdas" (belediyeden parça satın alma) zorunluluğu var mı?
- Arsa şekli, planlanan proje (konut/ticari) fonksiyonuna uygun mu?
- Parsel cephesi yola tam paralel mi, yoksa açılı mı geliyor?
- LİHKAB nedir öğrenilip, sınır tespiti yapıldı mı?
- Komşu parsellerle Tevhid (birleştirme) şartı var mı?
VAKA ANALİZİ: ÜÇGEN ARSA MAĞDURİYETİ
Yatırımcı Ahmet Bey, Çanakkale bölgesinde piyasa değerinin %20 altında, 600 m²'lik üçgen formda bir arsa satın aldı. Arsanın emsali 0.40 idi, yani 240 m² inşaat hakkı vardı. Ancak Ahmet Bey mimari proje çizdirmek istediğinde acı gerçekle karşılaştı. Arsanın üçgen şekli ve 5'er metrelik çekme mesafeleri düşüldüğünde, ortada sadece 90 m²'lik bir taban oturumu kalıyordu. Üst katlarla birlikte toplamda ancak 180 m² inşaat yapabiliyordu. "Kelepir" sandığı arsa, kullanılamayan inşaat hakkı yüzünden aslında piyasa fiyatından %30 daha pahalıya gelmişti.
SIKÇA YAPILAN HATALAR
- Sadece Metrekareye Odaklanmak: "Dönümü ucuz" diye şekli bozuk arazileri toplamak, satarken veya inşaat yaparken büyük zarar ettirir.
- Çap Belgesini Görmeden Almak: Tapu senedinde şekil görünmez. Mutlaka Kadastro'dan veya LİHKAB'dan güncel aplikasyon krokisi (çap) istenmelidir.
- Mimara Danışmamak: Emlakçının "buraya ev sığar" sözüyle değil, mimarın "buraya şu ölçülerde proje sığar" etüdüyle hareket edilmelidir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Yamuk arsa imar izni alabilir mi?
Evet, imar izni alabilir ancak yapılaşma şartları uygulandığında inşaat alanı küçülebilir ve mimari proje maliyeti artabilir.
2. Dar arsa komşuyla birleştirilebilir mi?
Evet, buna "Tevhid" işlemi denir. Eğer arsanız tek başına inşaata uygun değilse, belediye sizi yan parselle anlaşmaya veya şuyulandırmaya zorlayabilir.
3. Üçgen arsaya ev yapılır mı?
Yapılabilir ancak üçgenin daralan köşeleri "ölü alan" olarak kalır. Genellikle özel tasarım villalar veya ticari showroomlar için tercih edilir.
4. Arsa şekli kredi değerini etkiler mi?
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Evet, gayrimenkul değerleme uzmanları (eksperler), şekil bozukluğu olan parsellere "şerefiye düşüklüğü" uygulayarak daha düşük ekspertiz değeri belirler.
5. Hangi arsa şekli en çok kazandırır?
Kısa kenarı yola en az 15-20 metre cepheli olan dikdörtgen veya kare parseller, inşaat verimliliği en yüksek ve en çok kazandıran arsa tipleridir.
RESMİ KAYNAKLAR
Aşağıdak Resmi kaynaklardan detaylı bilgi alabilirsiniz.
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): Parsel sorgulama ve geometrik veri tabanı.
- LİHKAB: Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri Büroları (Aplikasyon ve sınır tespiti).
Arsanızın şekli, sadece harita üzerindeki bir çizim değil, gelecekteki kârınızın veya zararınızın resmidir. Yamuk, dar veya amorf parsellerde doğru stratejiyi kurmak için profesyonel bir gözle analiz yapılması şarttır. Yatırım yapmayı düşündüğünüz arsanın potansiyelini ve risklerini netleştirmek için Arveya uzmanlığı yanınızda.
👉 Arsanızın gerçek potansiyelini öğrenmek ve doğru yatırım hamlesi yapmak için: Arveya Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı
