Konut Değerlemesi: Evinizin Gerçek Değerini "Duygularla Değil, Matematikle" Kanıtlıyoruz
Bir evin değeri, komşunun söylediği rakam veya ilan sitesindeki en yüksek fiyat değildir. ARVEYA Yapay Zekası, evinizi duygusal bağlarla değil; konum, yapı kalitesi ve ekonomik verilerin kesiştiği matematiksel bir sonuç olarak görür.
Konut piyasası çok hızlı dönen ve manipülasyona açık bir piyasadır. Ev sahipleri genellikle evlerine duygusal bağ kurdukları için fiyatı yüksek tutma eğilimindedir. Ancak piyasa her zaman "gerçekleşen satışlara" bakar.
Her ev benzersizdir. Aynı binada, aynı metrekareye sahip iki daire arasında bile %30'a varan fiyat farkları oluşabilir. ARVEYA, genel geçer ortalamaları değil, evinizin spesifik özelliklerini (parmak izini) analiz eder.
Duygusal Fiyat vs. Gerçek Fiyat
En büyük yanılgı, ilan sitelerindeki "sarı etiketli" fiyatları gerçek piyasa değeri sanmaktır. Oysa o fiyatlar, satıcının "hayalindeki" rakamlardır.
Banka ekspertiz değeri, bankanın risk almamak için belirlediği ve genellikle piyasanın %10-15 altında olan "Tasfiye Değeri"dir. ARVEYA ise size bankanın vereceği krediyi değil, cebinize girecek gerçek Piyasa Değerini sunar.
Konut Fiyatını Belirleyen "Şerefiye" Kriterleri
Gayrimenkul literatüründe, bir daireyi diğerinden ayıran özelliklere "Şerefiye" denir. Yapay zekamız şu 3 ana kategoriyi puanlar:
1 Konum ve Manzara Şerefiyesi
Mülkün değerini doğrudan katlayan en önemli unsurdur.
- Manzara Açıklığı: Kapanmaz deniz, doğa veya şehir manzarası, mülkün değerine +%25'e kadar katkı sağlar.
- Cephe (Kuzey/Güney): Türkiye'de güneş alan (Güney) cepheler, ısınma avantajı nedeniyle Kuzey cephelere göre %5-10 daha değerlidir.
2 Kat Farkı ve Isı Yalıtımı
Evin binadaki konumu, konforu ve fiyatı doğrudan etkiler:
3 Bina Yaşı ve Deprem Yönetmeliği
2000 yılı öncesi ve sonrası yapılar arasında ciddi bir makas vardır. Binanın yaşı, kentsel dönüşüm potansiyeli ve zemin etüdü, fiyatı belirleyen en kritik güvenlik parametresidir.
Sürpriz Bölüm: "Yatırımcı Gibi Düşünme" Formülü
Evinizin değerini veya alacağınız evin "mantıklı" olup olmadığını basit bir bakkal hesabıyla test etmek ister misiniz? İşte uzmanların sırrı "Amortisman (Kira Çarpanı) Testi":
Satış Fiyatı / Aylık Kira Getirisi = Amortisman Süresi (Ay)
📊 Nasıl Yorumlamalısınız?
- 200 Ay ve Altı: FIRSAT! Ev kendini çok hızlı ödüyor. Yatırım için kaçırılmayacak seviye.
- 200 - 240 Ay: MAKUL. Türkiye ortalamasıdır. Adil Piyasa seviyesi.
- 300 Ay ve Üzeri: BALON RİSKİ! Fiyat kira getirisine göre çok şişmiş demektir.
🏘️ Konut Değerleme Simülatörü
Şerefiye Kriterleri (Seçiniz)Tahmini Adil Piyasa Değeri
0 ₺
Yatırım Geri Dönüşü: --
Değerleme Yöntemlerimiz
Uzmanların kullandığı yöntemleri dijitalleştirdik:
1. Emsal Karşılaştırma
Yapay zeka, çevrenizde son 3 ayda satılan benzer mülkleri bulur. "Acil satılık" (dip) ve "tok satıcı" (tavan) verilerini eleyerek saf ortalamayı bulur.
2. Maliyet Yöntemi
Özellikle müstakil villalar için kullanılır. [Arsa Değeri] + [Yeniden İnşa Maliyeti] - [Yıpranma Payı] formülüyle hesaplanır.
2. Metrekare Gerçeği (Net vs. Brüt)
Konut alım-satımında en büyük yanılgı ve manipülasyon buradadır.
Net Alan
"Süpürülebilir" yani fiilen ayak bastığınız alandır. Yaşam kalitesini bu belirler. ARVEYA değerlemeyi buna göre yapar.
Brüt Alan
Duvarlar, merdiven boşlukları, bazen otopark payı dahil alandır. Fiyatı "ucuz" göstermek için şişirilen rakamdır.
Not: ARVEYA, değerlemeyi şişirilmiş brüt alan üzerinden değil, yaşanabilir net alan üzerinden ve "Lazermetre Hassasiyeti" mantığıyla yapar.