Ticari Gayrimenkul Değerlemesi: Kira Getirisini Satın Almak
Konut piyasasında fiyatlar genellikle maliyet ve barınma ihtiyacıyla belirlenir. Ticari piyasada ise fiyat, tek bir cümleyle özetlenebilir: "Kira Getirisinin Peşin Satın Alınmasıdır."
Bir dükkanın veya ofisin duvarları değil; o duvarların ürettiği nakit akışı (Cash Flow) satılır. Kira getirisi ne kadar yüksek ve güvenilirse, mülkün değeri o kadar artar.
Ticari Mülkün Değerini Belirleyen "Para Basma" Kriterleri
Bir iş yerinin değerini belirleyen faktörler, tamamen ticaretin sert kurallarıdır:
1. Konum ve Tabela Değeri (Vitrin Gücü)
Ticari mülkün en büyük sermayesi "Görünürlük"tür.
- Cephe Genişliği: Vitrini 3 metre olan dükkan ile 10 metre olan dükkan arasında, m² aynı olsa bile %50 fiyat farkı oluşabilir.
- Köşe Başları: Çift cephesi olduğu için her zaman bölgenin en değerli noktalarıdır.
2. Baca ve Teknik Altyapı (Restoran Olabilir mi?)
Endüstriyel bacası olan dükkanlar, restoran ve kafe olmaya uygundur. Bu özellik, kiralama havuzunu genişlettiği için mülkün değerini %20-30 artırır. Tavan yüksekliği de ferahlık ve asma kat potansiyeli demektir.
3. Kiracı Profili (Kurumsal mı, Şahıs mı?)
Banka, zincir market, eczane. Ödeme garantisi (düşük risk) nedeniyle "Kupon Mülk" sayılır, piyasanın üstünde satılır.
Kiracı riski vardır. Yatırımcı bu riski almak için daha ucuz fiyat (yüksek getiri) talep eder.
Ticari Ekspertiz Yöntemi: Gelir Kapitalizasyonu
ARVEYA, ticari mülklerde dünya standardı olan "Gelir İndirgeme" (Income Capitalization) yöntemini kullanır.
- Güncel Kira Analizi: Mülkün halihazırda ne kadar kira getirdiği veya boşsa bölge rayiçlerine göre ne kadar getirebileceği tespit edilir.
- Kira Çarpanı (Amortisman) Hesabı: Aylık kira bedeli, bölgenin amortisman süresiyle çarpılır.
Sürpriz Bölüm: "Cap Rate" (Kapitalizasyon Oranı) Sırrı
Profesyonel fonların dilini konuşmaya hazır mısınız? Uzmanlar "Amortisman Yılı" yerine "Cap Rate" terimini kullanır. Bu oran, yatırımınızın yıllık % kaç faiz verdiğini gösterir.
(Yıllık Net Kira Geliri / Mülk Satış Fiyatı) x 100 = Cap Rate %
Yatırımcı Gözüyle Analiz:
- 🛡️ %6 - %7 (Düşük Risk): Cadde mağazaları. Çok güvenlidir ama kendini geç amorti eder (16-17 yıl).
- ⚖️ %8 - %10 (Dengeli): Ofisler, ara sokak dükkanları. İdeal dengedir (10-12 yıl).
- 🚀 %12+ (Yüksek Getiri/Risk): Sanayi depoları. Getiri yüksektir ama kiracı bulamama riski de yüksektir.
💰 Ticari Getiri Hesaplayıcı
Ticari Değer ArtırıcılarTahmini Piyasa Değeri
0 ₺
Yıllık Getiri (Cap Rate): --
Stopaj mı, KDV mi? (Vergisel Değerleme)
Ticari mülklerde kira kontratının türü, cebinize giren net parayı değiştirir:
Stopajlı Kiralama
Genellikle şahıs mülklerinde olur. Kiracı devlete stopaj öder, mülk sahibinin cebine net para girer.
KDV'li Fatura
Mülk sahibi şirketse kira faturası keser. Kiracı şirketler KDV'yi gider gösterebildiği için bu mülkleri daha çok tercih eder.