Arsa Değerlemesi: Toprağın Üzerindeki "Görünmez Binayı" Fiyatlamak
Konut değerlemesinde "mevcut olana" bakılırken, arsa değerlemesinde "olacak olana" bakılır. ARVEYA Yapay Zekası, arsanızı sadece bir toprak parçası olarak görmez; imar durumuna göre üzerine yapılabilecek projeyi simüle ederek değer biçer.
Arsa yatırımı, matematiği en güçlü gayrimenkul türüdür. Çünkü toprak üretilemeyen tek kaynaktır ve nüfus artışı + şehirleşme her yıl arsaları daha değerli kılar. Ancak her arsa altın değilinde değildir. Değeri belirleyen kritik faktörler vardır.
Türkiye'de arsa piyasasının %60'ından fazlası informal (kayıt dışı) el değiştirmektedir. ARVEYA'nın AI sistemi, sadece ilan sitelerindeki "istenen fiyatları" değil, tapu müdürlüklerindeki gerçek satış verilerini analiz eder.
Neden İlan Fiyatlarına Güvenmemelisiniz?
Türkiye'de arsa piyasası, konuta göre çok daha spekülatiftir. İlan sitelerinde "imarlı" yazan bir arazinin aslında "tarla" vasfında olması veya %40 terk payının düşülmemiş olması sık rastlanan tuzaklardır.
Sarı emlak sitelerindeki fiyatlar "satıcının istediği" rakamlardır. Gerçek satış fiyatları ortalama %15-25 daha düşüktür. ARVEYA, bu bilgi kirliliğini temizleyerek size net parsel değerini sunar.
Arsanın Değerini Belirleyen "Teknik DNA" Kodları
Bir arsanın fiyatı, metrekaresinden çok imar hakları ile ölçülür. İşte değerlemeyi değiştiren o kritik terimler:
1 İmar Durumu ve Fonksiyon (Ne Yapılabilir?)
Arsanın kimliğidir. Hangi amaçla kullanılabileceğini belirler.
- Konut İmarlı: Ev yapılabilir. Konut talebi yüksek bölgelerde değerlidir.
- Ticari İmarlı: Ofis, dükkan, otel yapılabilir. Genellikle konuttan %30-50 daha değerlidir.
- Karma (Ticari+Konut): Bölgenin en değerli arazileri genellikle bu gruptadır.
- Sanayi / Depolama: Lojistik ağlara yakınsa yüksek değer taşır.
2 Yapılaşma Hakları (TAKS ve KAKS/Emsal)
Yapay zekamızın hesaplamadaki en önemli formülüdür:
1.000 m² bir arsada Emsal: 1.50 ise, buraya 1.500 m² inşaat yapılabilir.
Sonuç: Bu arsa, sadece 500 m² inşaat hakkı olan (Emsal: 0.50) benzer bir parselden 3 kat daha değerlidir.
3 Geometri ve Topografya
- Cephe Genişliği: Yola cephesi geniş olan arsalar, ticari dükkan değeri taşıdığı için daha pahalıdır.
- Köşe Parsel: Çift cepheli olması ve şerefiye avantajı nedeniyle %10-20 prim yapar.
- Eğim ve Kot Farkı: Çok eğimli araziler hafriyat maliyeti çıkarır, değeri düşürür.
Sürpriz Bölüm: "Müteahhit Gözüyle" Arsa Hesaplama Formülü
Bu bölüm, kullanıcıya normalde ücretli danışmanlıklarda verilen bir içgörüyü sunar. Arsanızın bir müteahhit için ne kadar edeceğini kaba taslak kendiniz de hesaplayabilirsiniz. İşte sektörün sırrı "Arsa Payı Yöntemi":
(Toplam İnşaat Alanı × Bölgedeki m² Satış Fiyatı) × Arsa Payı Oranı
📊 Örnek Senaryo:
- Arsanızın Emsali (İnşaat Hakkı): 1.000 m²
- Bölgedeki bitmiş sıfır daire m² fiyatı: 50.000 TL
- Toplam Proje Geliri Potansiyeli: 50 Milyon TL
- Bölgedeki Kat Karşılığı Oranı: %40
📌 Sonuç: Müteahhit bu projeden 50 Milyon TL ciro bekliyorsa, arsanıza teklif edeceği maksimum değer yaklaşık 20 Milyon TL bandındadır.
ARVEYA'nın yapay zekası bu hesabı güncel inşaat maliyet endekslerine göre saniyeler içinde sizin için yapar.
🎁 Müteahhit Gözüyle Arsa Değer Simülatörü
Parametreleri kaydırarak arsanızın potansiyelini anlık görün
Arsa Ekspertiz Yöntemlerimiz
Arsa değerlemesinde dünya standardı olan "Best and Highest Use" (En İyi ve En Yüksek Kullanım) ilkesini uyguluyoruz.
1. Proje Geliştirme Yöntemi
Sistemimiz sanal bir müteahhit gibi düşünür: "Bu arsaya en fazla kaç daire yapılır? Bu daireler kaçtan satılır?" sorularını yanıtlar.
2. Emsal Karşılaştırma
Bölgedeki benzer imar haklarına sahip, yakın zamanda el değiştirmiş arsaların m² birim fiyatlarını baz alır.
Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu Farkı
Arsa yatırımlarının en hassas noktasıdır.
Müstakil Parsel
Arsanın tek sahibi sizsiniz, istediğiniz gibi satabilir veya inşaat yapabilirsiniz. Değeri tamdır.
Hisseli Parsel
Arsa üzerinde birden fazla ortak vardır. Satışı zordur. %20-30 daha düşük değerlenir.
Not: Hisseli arsalarda diğer ortakların "şufa hakkı" (öncelik hakkı) vardır. Bu durum alıcıları çekindirdiği için piyasa değeri müstakil parsellere göre belirgin şekilde düşüktür.
Sıkça Sorulan Sorular
(Toplam İnşaat Alanı × m² Satış Fiyatı) × %Arsa Payı formülü ile hesaplama yapar. Genellikle proje cirosunun %35-45'i arsa bedeline ayrılır. ARVEYA bu hesabı güncel verilerle otomatik yapar.