Emsal, KAKS ve TAKS değerlerinin arsanın imar hakkını ve yapılaşma limitlerini nasıl belirlediğini öğrenin. Arsa değerini etkileyen bu kritik kavramlar.
Emsal (KAKS/TAKS), bir arsanın ne kadar yapı yapılabileceğini belirleyen imar katsayısıdır. Arsanın metrekaresiyle çarpılarak toplam inşaat hakkını ortaya çıkarır. Bu nedenle emsal, bir taşınmazın gerçek değerini ve yatırım potansiyelini belirleyen temel imar kriteridir.
Emsal Nedir ? Kaks, Taks soruları arsa yatırımı yapmak isteyen bireysel veya kurumsal alıcıların merak ettiği konular arasındadır. Arsa değeri, yapılaşma oranı emsal değer gibi aslında birçok teknik kelimeler yapılaşma oranı arsa analizleri ve bölgesel değer artışları gibi yatırım için değerli bilgilere ulaşabilirsiniz.
Bazı arsalar vardır ya, yan yana dururlar; aynı büyüklükte, aynı konumda… ama fiyat farkı akıl almaz. İşte genelde o fark emsalden gelir. Yüksek emsalli bir parsel, düşük emsalli bir parsele göre çok daha fazla alan sunar. Bu yüzden arsa yatırımına niyet eden herkesin —ister profesyonel ister yeni başlayan— emsal kavramını doğru anlaması gerekir. Bu yazıda teknik jargonla boğmadan, daha çok günlük hayatta nasıl okuman gerektiğini anlatacağım.
Emsal, KAKS ve TAKS Nedir? Arsa Fiyatını Nasıl Etkiler?
Emsal ya da resmi adıyla KAKS, arsanın sana toplam kaç metrekare inşaat hakkı verdiğini gösteren katsayıdır. Çok basittir aslında: Arsanın metrekaresini alırsın, KAKS değeriyle çarparsın, bitti.
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Ama gerçek hayatta yatırımcı buna “toplam kapasite” gözüyle bakar.
Yani:
- Kaç bağımsız bölüm çıkar?
- Proje kaç metrekareye oturur?
- Maliyet nasıl şekillenir?
- Satış potansiyeli nasıl olur?
Örneğin 500 m² bir arsan var. KAKS 1.00 ise, toplam 500 m²’lik inşaat yapılabilir. KAKS 1.20 olursa, 600 m²’ye çıkarsın. Bu fazladan 100 m² bazen ekstra bir daire demektir, bazen de projeyi kârlı bir seviyeye taşır.
Emlak ofislerinin de sık sık baktığı konu budur. Hatta Arveya’daki danışmanların çoğu müşteriye ilk olarak KAKS’ı anlatır çünkü proje ölçeğini belirleyen şey budur.
Emlak ofisleri bu hesaplamaları artık eski yöntemlerle yapmak yerine Arveya’nın akıllı Emlak CRM sistemi üzerinden daha hızlı analiz edebiliyor.
İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın
Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.
KAKS Değeri Projeyi Nasıl Belirler?
Her şeyden önce projenin “nefesini” belirler. Kimi bölgede yüksek emsal vardır ve yoğun yapılaşma görülür. Kimi yerde düşük tutulur, daha sakin bir mimari vardır.
Arsa değerleme konusunu derinlemesine öğrenmek istersen şu içeriğe de mutlaka bakarsın: Arsa Değerleme Sürecinde Bilmeniz Gereken 10 Temel Terim
Bu tip metrekare analizlerini otomatik yapan sistemlere ihtiyacınız varsa Arveya’nın Emlak CRM fiyatlarına da bakabilirsiniz:
https://www.arveya.com/emlak-crm/fiyatlar”
TAKS Nedir? KAKS ile Farkı ve Arsa Değerine Etkisi
TAKS ise başka bir şey. Taban alanı katsayısıdır. Yani binanın zeminde kaplayabileceği alanı belirler. Mesela 600 m² bir arsan var ve TAKS 0.20 diyelim. Bu, “zeminde en fazla 120 m² oturabilirsin” demektir.
Bazı bölgeler vardır; sahil kasabaları, villa bölgeleri… TAKS genelde düşük olur çünkü belediye geniş tabanlı yapıları istemez, daha ferah bir düzen tercih eder.
Bir yatırımcı için olayın özü şudur:
KAKS = Toplam hacim
TAKS = Zemindeki ayak izi
İkisini birlikte okumayı öğrenirsen bir arsanın gelecek potansiyelini 10 dakikada çözersin.
TAKS’ın Proje Mimarisi Üzerindeki Etkisi
Zemin kotunda geniş oturum isteyen biri TAKS’ın yüksek olmasını ister.
Yüksek kat planlayan bir geliştirici için ise TAKS düşük olabilir, yeter ki KAKS yüksek olsun.
Bu tamamen projenin hedefiyle ilgilidir.
Detaylı imar incelemeleri için şu rehber işini çok görür: Arsa Yatırımında İmar Durumu ve Yatırım Güvenliği Nasıl Sağlanır
H2: Emsal Arsa Değerini Nasıl Etkiler?
İmar durumu Emsal Kaks Taks kısmında en önemli etkenlerden birisidir : Emsal arsanın fiyatını nasıl etkiler?
Cevap net: Yüksek emsalli bir parsel çoğu zaman daha değerlidir çünkü daha fazla yapılaşma hakkı sunar.
Ama… Bu işin bir ama’sı vardır.
Bazen yüksek emsalli arsa kağıt üzerinde çok cazip görünür ama plan notlarındaki kısıtlar, yol genişliği, kot farkı gibi detaylar toplam inşaat hakkını düşürür.
O yüzden tecrübeli yatırımcı şöyle der: “Bir arsanın değeri, ruhsat aşamasında ortaya çıkar.”
Kısacası emsal, değeri belirleyen en önemli parametrelerden biridir ama tek başına karar vermek hatadır.
Yatırımcıların En Sık Yaptığı Emsal Hatası
Piyasada en çok gördüğüm hata şu:
“KAKS yüksek → kesin değer yüksek” düşüncesi.
Hayır.
Her zaman değil.
Bazen düşük KAKS ama yüksek talep olan bölgelerde (örneğin boğaz hattının köyleri, Çanakkale’nin sahil köyleri) düşük emsalli arsalar bile çok değerlidir.
Tam tersi, yüksek KAKS olup değer yaratmayan bölgeler de vardır.
Bu yüzden “tek bir kriter” üzerinden yorum yapılmaz.
Bu iş bütünsel bir analiz gerektirir.
Bu tarz analizlere meraklıysan şunu da okumalısın: Arsa Değerini Etkileyen Faktörler
H2: Mini Senaryo — Emsal Artışı Yatırımı Nasıl Değiştirir?
Şimdi kafada daha iyi oturması için kısa bir senaryo anlatayım:
600 m² bir arsan var. Bölgenin emsali 0.90.
Belediye yeni plan geçiyor ve emsal 1.20 oluyor.
Sadece bu değişiklikle toplam inşaat hakkı 540 m²’den 720 m²’ye çıkıyor.
Arsa fiziken aynı, konum aynı, her şey aynı… ama değeri bir anda değişiyor.
Bu yüzden yatırımcılar imar planı değişikliklerini çok sıkı takip eder.
Bu konuda güzel bir yazın var: İmar Planı Değişikliği Arsa Değerini Nasıl Etkiler
Karşılaştırma Tablosu — Düşük Emsal vs Yüksek Emsal
| Özellik | Düşük Emsal Arsa | Yüksek Emsal Arsa |
|---|---|---|
| Yapılaşma | Sınırlı | Geniş |
| Proje Ölçeği | Küçük | Büyük |
| Ticari Potansiyel | Orta | Yüksek |
| Değer Artışı | Stabil | Hızlı |
| Kullanım | Villa, hobi | Konut, ticari |
KAKS/TAKS Değerleri Arsa Seçiminde Nasıl Okunmalı?
Rakamları doğru okumak için üç temel bileşen vardır:
- Plan Notları
KAKS yüksek olsa bile plan notları yüzünden fiili metrekare düşebilir. - Yaklaşma Mesafeleri
Yoldan çekme sınırı çok genişse yine proje sıkışır. - Bölgesel Talep
Aynı KAKS, farklı bölgede bambaşka değer yaratabilir.
Bu üçlüye hâkim olursan, arsa alırken her zaman bir adım önde olursun. Eğer arsa seçerken hata yapmak istemiyorsan şu rehber sana ilaç gibi gelir: Arsa Alırken Kaçınılması Gereken Hatalar
SSS – Sık Sorulan Sorular
1) Emsal yüksek olan arsa kesin daha mı değerlidir?
Genelde yüksek emsalli arsalar daha cazip görünür çünkü daha fazla yapı hakkı verir. Fakat bu her zaman gerçek hayatta aynı anlama gelmez. Plan notları, kot farkı, cephe, ulaşım ve bölgesel talep gibi detaylar gerçek kullanım alanını etkileyebilir.
2) TAKS neden bu kadar önemli?
TAKS binanın zeminde kapladığı alanı belirler. Yani zemin kat planı tamamen TAKS’a bağlıdır. Bir villa projesi düşünüyorsan TAKS yüksek olmalı; çok katlı bir proje planlıyorsan düşük TAKS işini görür.
3) Emsal artışı yatırım için iyi midir?
Genelde evet, çünkü daha fazla inşaat hakkı demektir. Ama yine de bölgede talep yoksa ya da plan notları kısıtlıysa emsal artışının etkisi sınırlı kalabilir.
Arveya ile imar analizlerini, arsa potansiyelini ve bölgesel değer artışı fırsatlarını tek bir ekosistemde görebilir, yatırım kararını çok daha doğru verebilirsin. Hemen keşfet.
