Doğru Analiz İçin Mülk Türünüzü Seçin
Her taşınmazın kendine has bir "değerleme DNA'sı" vardır. Aşağıdaki uzmanlık alanlarımızdan size uygun olanı seçerek başlayın:
| Mülk Türü | Odak Noktası | Temel Metrik |
|---|---|---|
| Konut | Konfor ve Konum | Emsal Satışlar |
| Arsa | İnşaat Hakları | KAKS / TAKS |
| Tarla | Tarımsal Verim | Yol ve Su Erişimi |
| Ticari | Nakit Akışı | Kira Çarpanı |
Konut Değerleme: Yaşam Alanlarının Matematiksel Değeri
Konut piyasası, Türkiye'de en likit ancak en spekülatif alandır. ARVEYA, ilan fiyatlarındaki "duygusal şişkinliği" temizleyerek gerçek piyasa değerine ulaşır.
Konut Hesaplamasında Kullanılan Parametreler
- Şerefiye Katsayısı: Aynı binadaki iki dairenin; katı, cephesi (Güney/Kuzey), güneş alışı ve manzarası arasındaki fiyat farkını hesaplar.
- Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: Bölgedeki ortalama kira getirisi ile mülk bedeli arasındaki denge. (Örn: İstanbul ortalaması 220-250 ay).
- Net/Brüt Metrekare Analizi: ARVEYA, ilanlardaki yanıltıcı brüt metrekareler yerine, belediye kayıtlarındaki net kullanım alanlarını referans alır.
- POI (İlgi Noktası) Puanı: Metroya, hastaneye, AVM'ye ve popüler okullara yürüme mesafesi katsayıları.
Konut değerlemesinde en büyük hata, sadece ilan sitelerindeki ortalamayı almaktır. ARVEYA, bölgedeki "satılamayan" ve "fiyatı sürekli düşen" ilanları ayıklayarak size gerçekleşen satış sinyalini verir.
Arsa Değerleme: İmar ve Geliştirme Potansiyeli
Arsa değerlemesi bir "inşaat projesi simülasyonu"dur. Toprağın üzerine ne yapılabileceği, toprağın kendisinden daha değerlidir.
Arsa Analizinde "Olmazsa Olmaz" Kriterler
- İmar Durumu (Fonksiyon): Konut mu, Ticari mi, yoksa Turizm mi? Fonksiyon değişikliği değeri %200 artırabilir.
- Yapılaşma Koşulları (TAKS/KAKS):
- TAKS: Binanın taban oturumu.
- KAKS (Emsal): Toplam inşaat alanı hakkı.
- Hukuki Durum (Tapu Analizi): Müstakil parsel mi, hisseli mi? İfraz ve tevhid işlemleri yapılmış mı?
- Topografya ve Kot: Hafriyat maliyetini ve manzara avantajını etkileyen zemin yapısı.
Tarla ve Arazi Analizi: Verim ve Gelecek Projeksiyonu
Tarlayı arsadan ayıran en temel fark, imar beklentisi ve tarımsal niteliktir.
Tarla Değerini Belirleyen 4 Kritik Faktör
- Kadastral Yol Durumu: "Yolu var" demekle "resmi kadastro yolu" olması farklıdır. ARVEYA, resmi yol bağlantısı olmayan (kör parsel) mülklerin risk primini hesaplar.
- Toprak Verimliliği ve Su: Sulu tarım imkanı ve toprağın sınıfı (1. sınıf tarım arazisi vb.).
- Yerleşim Yerine Mesafe: Köy yerleşik alanına veya genişleme aksına yakınlık.
- Kullanım Amacı: Tiny House yerleşimi, meyve bahçesi veya güneş enerjisi santrali (GES) uygunluğu.
Ticari Gayrimenkul: Gelir ve Amortisman Odaklı Değerleme
Ticari mülklerde (Dükkan, Ofis, Plaza, Depo) değerleme, tamamen matematiğe ve "Gelir Kapitalizasyonu" yöntemine dayanır.
Ticari Mülk Değerlemesinde Derinlik
- Kira Getirisi ve Kontrat Süresi: Kurumsal kiracılı (banka, market zinciri vb.) mülklerin risk primi düşüktür, bu da satış değerini yükseltir.
- Tabela Değeri ve Cephe: Ana cadde üzerinde mi? Cephe genişliği (vitrin) kaç metre?
- Yaya ve Araç Trafiği: Bölgedeki sirkülasyonun yoğun olduğu saatler ve bu sirkülasyonun "alışverişe dönme" potansiyeli.
- Teknik Özellikler: Tavan yüksekliği, yükleme kapısı, kolon aralıkları ve havalandırma kapasitesi.