Arsa Yatırımı Yaparken Dikkat Edilecekler

Arsa Yatırımı Yaparken Dikkat Edilecekler

Arsa almak ilk bakışta basit bir iş gibi görünür. Tapu, para, işlem… Tamamdır dersin.
Ama işin aslı o kadar kolay değil. Gerçek kazanç, tapudan önce başlıyor.
Doğru bölgeyi bulmak, imar durumunu anlamak ve toprağın gerçekten yatırım değeri taşıyıp taşımadığını bilmek gerekiyor.

Bu rehberde, arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken en önemli noktaları sade ve net şekilde bulacaksın.
Gerçek yatırımcıyı diğerlerinden ayıran şey, sabır ve bilgidir.

1. İmar Durumu Olmadan Asla Alma

Ucuz bir arsa görüp hemen heyecanlanmak kolay.
Ama o ucuzluğun bir sebebi vardır: büyük ihtimalle imarsız bir parseldir.
İmarsız arsa ucuzdur, çünkü üzerine yapı izni yoktur. Yani sen istesen de oraya ev dikemezsin.

Bu yüzden ilk adım, belediyeden imar durumu belgesi almak.
Ya da en kolayı: TKGM Parsel Sorgu üzerinden kontrol etmek.

İmarsız arsa, sabır isteyen yatırımdır.
İmarlı arsa pahalıdır ama satışı da kolay olur — kazanç da genelde oradan gelir.

👉 Daha fazlası için: Arsa Yatırımında İmar Durumu ve Yatırım Güvenliği

2. Tapu Türü – Hisseli Tapudan Uzak Dur

Birçok kişi bunu gözden kaçırıyor.
Tapuda “hisseli” yazıyorsa, o arsa senin değil, birilerinin de.
Yarın satmak istersin, ortaklardan biri “hayır” der, iş biter.
Bu tür arsalar satılırken veya bölünürken çoğu zaman mahkemelik olur.

O yüzden müstakil tapu olan yerleri tercih et.
Biraz daha pahalı olabilir ama huzurludur.

3. Bölgesel Planlara Bakmadan Arsa Alma

Bir yerin geleceğini anlamak istiyorsan, çevre düzeni planına bak.
1/100.000 ölçekli planlarda “gelişme alanı” veya “OSB bölgesi” gibi notlar varsa, orası değerlenecek demektir.

Bu planlara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Mekânsal Planlama sitesinden ulaşabilirsin.

Örnek vereyim:
1915 Çanakkale Köprüsü yapılmadan önce Lapseki tarafında arsalar metrekaresi 250 TL civarındaydı.
Köprü tamamlandığında aynı yerlerde fiyat 1.000 TL’yi geçti.
Beş yılda %230 artış — sihir değil, plan okumayı bilen yatırımcı farkı.

Bölge bazlı örnekler için: Arsa Yatırımı Yapılacak Yerler – Prim Yüksek Bölgeler

4. DOP Oranını Göz Ardı Etme

İmar planı uygulanınca arsaların bir kısmı kamusal alana ayrılır.
Bu “DOP (Düzenleme Ortaklık Payı)” denen kesintidir.
Yani 500 m² aldığını zannedersin ama eline 350 m² kalır.

Bu yüzden fiyatı hesaplarken net metrekareye göre düşün.
DOP oranı %35’in üzerindeyse, o arsayı iki kez düşün.

Ayrıntılı bilgi için: DOP Düzenleme Payı Nedir?

5. Ulaşım ve Altyapı Değerin Kalbidir

Bir arsa, çevresindeki yol kadar değerlidir.
Yakında otoyol, köprü, sanayi veya enerji hattı varsa, fiyat artışı kaçınılmazdır.
Ama “yakında yol geçecek” sözüne değil, projeye inan.
Gidip gör, haritada konumuna bak.

Konya–Aksaray hattında son yıllarda enerji projeleriyle birlikte arsalar %160 civarı değerlendi.
Yani çevresindeki hareketlilik, toprağın sessiz kazancını hızlandırıyor.

6. Ucuz Arsa Gördüğünde Dikkat Et

“Yarı fiyatına arsa” ilanları genelde bir nedenden o fiyatta olur.
Tarım alanı olabilir, yola cephesi olmayabilir ya da sit alanıdır.
Almadan önce bölgedeki ortalama metrekare fiyatlarını kontrol et.
Ucuza alınan arsa, bazen yıllarca elinde kalır.

7. Tapu Temizliği – Şerh ve Haciz Kontrolü Şart

Tapuda “şerh” ya da “ipotek” yazıyorsa, o arsa teknik olarak bankanındır.
E-devlet üzerinden “tapu sorgulama” kısmından bunu kolayca öğrenebilirsin.
Bir satıcının sözü değil, belgesi konuşur.

 8. Arsa Yatırımında Ortalama Getiri (ROI)

Arsa yatırımı sabır ister ama getirisi düzenlidir.
Genelde 5–7 yıl içinde yatırım kendini amorti eder.
Doğru bölgede alınan bir arsa yılda %20–25 oranında kazanç sağlar.

Örnek:
2018’de Balıkesir Gönen’de 300.000 TL’ye alınan 800 m² arsa, 2024’te 1.050.000 TL’ye ulaştı.
Aradaki fark tamamen konum, altyapı ve sabır.

Sık Sorulan Sorular

Arsa yatırımı yaparken en önemli şey nedir?
İmar durumu, tapu türü, ulaşım ve çevre planı. Bunları bilmeyen yatırımcı kaybeder.

Arsa yatırımı riskli mi?
Yanlış bölgeden alınırsa evet. Ama doğru analizle yapılan yatırım düşük risklidir.

Küçük bütçeyle arsa almak mümkün mü?
Evet. İmar dışı ama gelişme hattına yakın alanlarda hâlâ uygun fiyatlı arsalar bulunuyor.

Arsa yatırımı yaparken nelere dikkat etmeliyim?

İmar durumu, tapu türü, altyapı ve bölgesel planlara mutlaka bakılmalıdır.
Bu unsurlar, arsanın gelecekteki değerini ve satış kolaylığını doğrudan etkiler.

İmarsız arsa almak mantıklı mı?

Kısa vadede risklidir ama doğru bölgedeyse uzun vadede yüksek getiri sağlar.
İmarsız arsa sabır ister; imar geldiğinde değeri katlanır.

Hisseli tapulu arsalar alınır mı?

Genelde önerilmez. Hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkabilir.
Satış veya yapılaşma süreçleri yavaşlar, bu da yatırım geri dönüşünü uzatır.

Arsa yatırımında ortalama getiri oranı nedir?

Türkiye genelinde ortalama 5 yılda %150–200 civarında değer artışı görülür.
Doğru konum seçimi yapıldığında yıllık getiri oranı %20–25 arasında değişebilir.

Arsa yatırımı için en güvenli bölgeler hangileridir?

Ulaşım hatlarına, sanayi bölgelerine ve yeni imar alanlarına yakın yerler en güvenli seçeneklerdir.
Örneğin: Çanakkale, Balıkesir, Konya, Bursa hattı yatırımcıların sık tercih ettiği bölgeler arasındadır.

Sonuç: Bilgiyle Al, Sabırla Kazan

Arsa yatırımı hızlı zengin olma yolu değil, sağlam büyüme yoludur.
İmarını kontrol et, tapunu temiz tut, bölgeyi incele.
Doğru yerde yapılan bir arsa yatırımı birkaç yıl içinde büyük kazanca dönüşebilir.

Arveya, Türkiye genelinde imar planları, fiyat trendleri ve yatırım fırsatlarını tek ekranda sunar.
Yani doğru bilgiyle hareket etmek isteyen yatırımcı için en pratik araçtır.

⚠️ Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir. Bilgilendirme amaçlıdır. Karar verirken profesyonel danışman desteği almanız önerilir.