Sanayi imarlı arsa nedir, imar planı nasıl belirlenir,OSB alanı ve yapılaşma koşulları nasıldır? Sanayi arsası seçerken dikkat edilmesi gereken teknik detaylar
Sanayi imarlı arsa, imar planlarında üretim, depolama, lojistik ve OSB çevresindeki sanayi faaliyetlerine ayrılmış özel arsa türüdür. Bu alanlar; sanayi imar planı, plan notları, TAKS–KAKS değerleri, çevresel koşullar ve altyapı gereksinimleriyle diğer imarlı arsalardan ayrılır. Sanayi imarlı arsa nedir, nasıl belirlenir ve bu alanların imar planında hangi teknik şartlara göre düzenlendiğini merak edenler için hazırladığımız bu rehber, tamamen bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Sanayi imarlı arsa hakkında bilgi arayanların büyük kısmı, konut veya ticari imarlı alanlarla farkları, OSB içi–dışı sanayi arsa ayrımı, imar planı hiyerarşisi ve sanayi alanlarının kullanım türlerinin nasıl belirlendiğini öğrenmek istiyor. Bu rehberde tüm bu teknik noktaları sade ama detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca yazı boyunca imar türleri, arsa değerleme, altyapı incelemesi, OSB yatırımları, yol–trafik bağlantıları gibi konularda ilgili Arveya blog içinde inceleyebilirsiniz.
Sanayi İmarlı Arsa Nedir? OSB’ye Bağlı Sanayi Alanı Tanımı
Sanayi imarlı arsa; imar planlarında sanayi fonksiyonuna ayrılmış, üretim, depolama, montaj, atölye ve lojistik faaliyetlerine izin verilen parsellerdir. Bu izinler yalnızca yazılı bir “sanayi ibaresi” ile verilmez; üç farklı plan kararında aynı fonksiyonun bulunması gerekir:
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
- 1/100.000 Çevre Düzeni Planı: Bölgesel sanayi aksları, lojistik koridorlar, liman–otoyol bağlantıları.
- 1/5000 Nazım İmar Planı: Sanayi alanı sınırları, fonksiyon türleri, yol ilişkileri.
- 1/1000 Uygulama İmar Planı: TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri, araç giriş–çıkış düzeni ve tüm teknik plan notları.
Sanayi imarlı arsa seçimi, yalnızca imar durumunu bilmekle değil; bu üç planı birlikte değerlendirmekle mümkündür. Bu noktada imarlı–imarsız arsa farklarını detaylı anlattığımız rehbere göz atabilirsiniz: İmarlı Arsa Nedir?
Sanayi İmarlı Arsa ile Diğer İmar Türleri Arasındaki Teknik Farklar
Sanayi imarlı arsa, konut ve ticari imarlı arsalarla kıyaslandığında çok daha katı teknik kurallara sahiptir. Bu arsa türünde TAKS–KAKS değerleri, yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve çevresel etki kriterleri üretim fonksiyonuna göre belirlenir. Konut imarlı alanlarda sosyal yaşam ve yapı yoğunluğu öncelikliyken, sanayi alanı kullanımında lojistik hareketliliği taşıyacak yol genişliği, enerji altyapısı ve yangın hattı zorunludur. Ticari imarlı parseller daha esnek plan notlarına sahipken, sanayi arsası yalnızca üretim, depolama ve lojistik amaçlı kullanılabilir. Bu nedenle yatırım öncesi imar planı hiyerarşisini detaylı incelemek kritik önem taşır.
- Fonksiyon sınırı nettir: Depolama, lojistik ve üretim dışı kullanım izin verilmez.
- Yapılaşma kuralları daha sıkıdır: TAKS–KAKS değerleri, yol–çekme şartları daha katıdır.
- Lojistik ve enerji altyapısı zorunludur: TIR yolları, trafo kapasitesi, yangın hattı.
- Çevresel limitler uygulanır: Gürültü, atık yönetimi, hava kalitesi düzenlemeleri.
Sanayi imarlı arsa ile farklı imar türlerinin karşılaştırmasını detaylı anlattığımız içerik burada: İmarlı Arsa Türleri – Konut, Ticari, Sanayi
Sanayi İmarlı Arsa Kullanım Türleri (Hafif, Orta, Ağır Sanayi – OSB)
Sanayi imarlı arsa, üretim yoğunluğuna göre farklı kullanım türlerine ayrılır. Hafif sanayi; montaj, paketleme ve küçük atölye tipi üretimlere izin verirken, orta sanayi alanları metal işleme ve makine üretimi gibi daha yüksek enerji gerektiren sektörleri kapsar. Ağır sanayi ise rafineri, çimento veya maden işleme gibi çevresel etkisi yüksek tesislere ayrılır. OSB içindeki sanayi parselleri altyapısı hazır, denetlenebilir ve plan notları net olan özel alanlardır. Bu ayrım, yatırımcının doğru sanayi arsasını belirlemesini sağlar.
İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın
Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.
1. Hafif Sanayi Alanı
Montaj, tekstil, gıda paketleme, düşük etkili üretim.
2. Orta Sanayi Alanı
Metal işleme, makine bölümleri, mekanik üretim.
3. Ağır Sanayi Alanı
Rafineri, çimento, maden işleme, kimya.
4. Depolama–Lojistik Arsaları
Antrepo, dağıtım merkezi, soğuk hava deposu, lojistik üstleri.
5. OSB İçindeki Sanayi Parselleri
Altyapısı hazır, enerji hatları güçlü, plan notları daha kesin.
Organize sanayi bölgelerine yakın sanayi arsa analizleri için ilgili rehber: OSB Yakınında Arsa Almak Mantıklı mı?
İmar Planı Hiyerarşisi: Sanayi Alanı Nasıl Belirlenir?
Sanayi imarlı arsa, üretim yoğunluğuna ve çevresel etki seviyesine göre hafif, orta ve ağır sanayi olarak ayrılır. Hafif sanayi; montaj, paketleme ve atölye tipi üretimleri kapsarken, orta sanayi metal işleme ve makine üretimine odaklanır. Ağır sanayi çimento, maden ve enerji yoğun tesisler için düzenlenir. OSB içindeki sanayi parselleri ise altyapısı hazır, plan notları net ve lojistik bağlantıları güçlü özel sanayi alanı türleridir.
1/100.000 Çevre Düzeni Planı ile bölgenin sanayi fonksiyonu işaretlenir.
1/5000 Nazım İmar Planı sanayi alanının sınırlarını belirler.
1/1000 Uygulama İmar Planı ise sanayi imarlı arsa için gerçek teknik kuralları belirler:
- KAKS (Emsal)
- TAKS (Taban Alan Katsayısı)
- Yükseklik (Hmax)
- Çekme mesafeleri
- Parsel birleştirme kuralları
- Sanayi imarı plan notları
Plan notları okunmadan sanayi imarlı arsa değerlendirmesi yapılamaz. Bu konuda temel kavramları anlattığımız yazı: Arsa Değerleme Sürecinde Bilmeniz Gereken Terimler
Sanayi İmarlı Arsada Yapılaşma Koşulları
Sanayi imarlı arsa için yapılaşma koşulları; TAKS–KAKS değerleri, yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve lojistik hareketliliği destekleyecek yol düzenleriyle belirlenir. Depolama veya üretim fonksiyonuna göre plan notları değişebilir. Bu nedenle sanayi alanı seçerken teknik imar kurallarının ayrıntılı incelenmesi zorunludur.
TAKS
Arsanın tabanda kaplayabileceği maksimum bina alanı.
KAKS – Emsal
Toplam kapalı alan kapasitesi.
(Örn: 10.000 m² arsa – emsal 0.80 → 8.000 m² kapalı alan.)
Yükseklik Sınırı
Fonksiyona ve çevresel etkiye göre belirlenir.
Çekme Mesafeleri
TIR ve kamyon hareketi için geniş tutulur.
Bu konuyu daha geniş anlattığımız içeriğe göz atabilirsiniz: İmar Durumu ve Yatırım Güvenliği
Sanayi İmarlı Arsada Altyapı Gereksinimleri
Sanayi imarlı arsa için altyapı gereksinimleri; güçlü enerji hattı, yeterli trafo kapasitesi, TIR yollarına uygun ulaşım ağı, su–kanalizasyon bağlantıları ve yangın hattı gibi teknik ihtiyaçları kapsar. Bu koşullar üretim ve depolama fonksiyonuna göre belirleyici rol oynar.
Enerji Altyapısı
Trafo gücü, yüksek voltaj hattı, endüstriyel elektrik gereksinimi.
Ulaşım – Lojistik
TIR manevra alanları, otoyol bağlantıları, OSB giriş kapılarına yakınlık.
Su – Kanalizasyon
Üretime göre farklı debi ihtiyaçları.
Yangın Hidrant Hattı
Depolama alanlarında zorunludur.
Detaylı inceleme için: Altyapı Gelmeden Arsa Almak Mantıklı mı?
Sanayi İmarlı Arsada Çevresel Etki (ÇED, Gürültü, Atık Yönetimi)
Sanayi fonksiyonu gereği çevresel değerlendirmeler yapılır:
- Gürültü seviyesi
- Hava kalitesi
- Atık su yönetimi
- Tehlikeli madde depolama izinleri
- ÇED raporu gerekliliği
Bu koşullar plan notlarında açıkça belirtilir.
Sanayi İmarlı Arsa – Depolama Arsası Teknik Farkları
| Kriter | Sanayi İmarlı Arsa | Depolama–Lojistik Arsası |
|---|---|---|
| Fonksiyon | Üretim – Montaj | Depolama – Antrepo |
| Enerji | Yüksek | Orta |
| Çevresel Etki | Üretime göre yüksek | Daha düşük |
| Plan Notları | Daha detaylı | Daha esnek |
Daha geniş karşılaştırmalı rehber: Arsa Yatırımı ve Diğer Yatırımlar
Bölgesel Gelişim ve Sanayi Alanları (Çanakkale, Balıkesir, Bursa, Kocaeli)
Sanayi imarlı arsanın değerini belirleyen en güçlü dış etkenler:
- Yeni otoyollar
- Demiryolu yük projeleri
- Liman yatırımları
- OSB genişlemeleri
- Bölgesel imar değişiklikleri
- Sanayi–lojistik koridorları
Sanayi İmarlı Arsa İncelerken Sorulması Gereken Teknik Sorular
- Plan notlarında üretim türü belirtilmiş mi?
- TAKS–KAKS değerleri üretime uygun mu?
- Enerji altyapısı yeterli mi?
- TIR trafiği için yol genişlikleri uygun mu?
- OSB’ye mesafe ne durumda?
- Çevresel etki kriterleri eksiksiz mi?
Bu konuda geniş kapsamlı kontrol listesi: Arsa Alırken Kaçınılması Gereken Hatalar
Sonuç: Sanayi İmarlı Arsalar Teknik İnceleme Gerektirir
Sanayi imarlı arsa; imar planı kararları, plan notları, altyapı gereksinimleri, çevresel etkiler ve OSB bağlantılarıyla diğer arsa türlerinden çok daha teknik bir değerlendirme ister. Bu rehber, yalnızca bilgilendirme amacıyla sanayi imarlı arsa kavramının temel bileşenlerini detaylı biçimde açıklamayı amaçlamaktadır.
Sanayi imarlı arsaları değerlendirirken, bölgesel fiyat hareketleri ve uzun vadeli kazanç analizlerini incelemek için Arveya’nın arsa yatırımı sayfasına göz atabilirsiniz.
Sanayi imarlı arsa gibi teknik analiz gerektiren portföyleri yönetirken, süreçleri otomatikleştiren modern bir sistem kullanmak için Emlak CRM çözümlerine göz atabilirsiniz.
