Emlak Yetki Sözleşmesi: Komisyonunuzu Garantiye Alın

Emlak Yetki Sözleşmesi ve Yer Gösterme Belgesi Nedir?

Emlak Yetki Sözleşmesi, mülk sahibi ile emlak ofisi arasındaki pazarlama yetkisini ve hizmet bedelini resmileştiren, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre zorunlu hukuki akittir. Yer Gösterme Belgesi ise, alıcı adayına sunulan hizmetin kanıtı olup, satış gerçekleşmesi durumunda hizmet bedeli hakkını doğuran resmi tutanaktır.

Gayrimenkul sektöründe "söz uçar, yazı kalır" dönemi kapanmış; "veri kalır, hukuk korur" dönemi başlamıştır. Bir emlak ofisinin ticari değeri, portföy sayısıyla değil, o portföylerin hukuki güvence altına alınıp alınmadığıyla ölçülür. Özellikle EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi) entegrasyonuyla birlikte, yetki belgesi olmadan ilan girmek teknik olarak imkansız hale gelmiştir. Arveya ekosistemindeki profesyonellerin verilerini incelediğimizde, sözleşmesiz çalışmanın yarattığı belirsizliğin, ofis verimliliğini %40 oranında düşürdüğü görülmektedir. Bu süreçte yasal zemini sağlamlaştırmak ve cezai yaptırımlardan korunmak için EİDS yetki belgesi ve ceza rehberi üzerine detaylı bilgi sahibi olmanız, operasyonel güvenliğiniz açısından kritiktir.

YASAL GÜVENCENİN MATEMATİĞİ: SÖZLEŞME NEDEN ŞART?

SaaS perspektifinden bakıldığında, emlak ticareti bir "Güven Yönetimi" değil, "Risk Yönetimi" sürecidir. Mülk sahibinin sözlü beyanı, hukuki bir dayanak oluşturmaz.

Bir emlak işleminin başarısı şu formülle özetlenebilir:

Ticari Başarı = (Yasal Sözleşme x Doğrulanmış Veri) / Operasyonel Risk

Bu denklemde "Yasal Sözleşme" (Yetki ve Yer Gösterme) değişkeni sıfır olursa, sonuç daima belirsizdir. Emlak CRM sistemleri, bu belgelerin dijital ortamda oluşturulmasını, saklanmasını ve gerektiğinde hukuki delil olarak sunulmasını sağlar. Kağıt üzerinde kalan bir imza kaybolabilir, ancak bulut tabanlı bir onay, işlemin sigortasıdır.

ADIM ADIM SÖZLEŞME YÖNETİMİ VE DİJİTAL İMZA

Dijital Sözleşme Kontrol Listesi:

• Mülk sahibinin kimlik doğrulaması (e-Devlet/WebTapu).
• Tapu bilgileri ile beyan edilen bilgilerin eşleşmesi.
• Hizmet bedeli oranının (KDV dahil/hariç) net ifadesi.
• Sözleşme süresi ve cayma bedeli maddeleri.
• KVKK aydınlatma metni onayı.

1. Yetki Belgesinin Hazırlanması

Sözleşme, mülkün "kimliği" gibidir. Tapu kaydında herhangi bir şerh veya kısıtlama olup olmadığı sözleşme öncesinde kontrol edilmelidir. Özellikle satışa engel durumlar için tapuda şerh türleri hakkında bilgi sahibi olmak, ölü doğacak bir sözleşme yapmanızı ve zaman kaybetmenizi engeller.

2. Yer Gösterme Belgesinin İmzalatılması

Saha operasyonunda en sık ihmal edilen, ancak "Hizmet Bedeli Davalarında" en güçlü delil olan belge budur. Müşteri mülkü gördükten sonra değil, görmeden önce bu belgeyi imzalamalıdır.

3. Dijital Arşivleme

Islak imzalı belgeler taratılarak emlak CRM içerisindeki ilgili müşteri kartına "Dokümanlar" sekmesine yüklenmelidir. Bu, belgenin fiziksel olarak kaybolsa bile dijital izinin korunmasını sağlar.

Verimlilik Tasarrufu:

Dijital tabanlı sözleşme ve yer gösterme süreçlerini kullanan ofisler, belge hazırlama ve arşivleme süreçlerinde işlem başına ortalama 25 dakika zaman tasarrufu sağlamaktadır. Yıllık 100 işlem yapan bir ofis için bu, yaklaşık 40 iş saati (1 tam hafta) kazanım demektir.

ARVEYA VERİ ANALİZİ: SÖZLEŞME VE TAHSİLAT İLİŞKİSİ

Arveya ekosistemindeki ofislerin anonim işlem verileri üzerinde yaptığımız analiz, sözleşme disiplininin tahsilat üzerindeki etkisini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Veri setimize göre; "Yer Gösterme Belgesi" düzenli olarak kullanılan ve CRM sistemine kaydedilen işlemlerde, alıcı veya satıcının hizmet bedeli ödemekten kaçınma (bypass etme) girişimi oranı %6 seviyesindeyken, bu belgenin kullanılmadığı veya "sonra hallederiz" denilen işlemlerde bu oran %42'ye çıkmaktadır. Hukuki sürece taşınan alacak davalarında, CRM üzerinden zaman damgalı (timestamp) kayıt sunabilen ofislerin haklı bulunma oranı belirgin şekilde daha yüksektir. Bu veri, bir kağıdın değil, sistemin sizi koruduğunu kanıtlamaktadır. Ayrıca Emlak CRM ofislere ne kazandırır sorusunun cevabı, tam olarak bu yasal güvencede saklıdır.

RESMİ SÜREÇLER VE GÜVENLİK

Yetki sözleşmesi alırken dikkat edilmesi gereken en kritik konulardan biri de mülkün mülkiyet yapısıdır. Hisseli tapularda tüm maliklerin onayı veya vekaleti olmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ayrıca, dijital doğrulama süreçleri EİDS ile zorunlu hale geldiğinden, yetki belgesi olmadan popüler ilan sitelerine portföy girişi teknik olarak engellenmiştir. Emlak takip yazılımları, bu yetki belgelerinin sürelerini takip ederek, sözleşme bitimine yakın sizi uyarır ve portföyün boşa düşmesini engeller.

ROI VE VERİMLİLİK SİMÜLASYONU

Bir emlak ofisinin sözleşme kullanmamasının maliyeti, kağıt masrafından çok daha fazlasıdır.

• Senaryo: 5.000.000 TL değerinde bir konut satışı.
• Potansiyel Hizmet Bedeli: %4 + KDV = ~240.000 TL.
• Risk: Yer gösterme belgesi imzalatılmadığı için alıcı, mülk sahibiyle arkadan anlaşarak satışı gerçekleştirdi.
• Sonuç: Ofis, 240.000 TL net gelir kaybetti.
• Önlem Maliyeti: Dijital sözleşme sistemi veya basit bir imza süreci (0 TL / 5 Dakika).

En Büyük Risk:

Yetki belgesiz çalışılan mülklerde, mülk sahibinin aynı anda birden fazla emlakçıya sözlü yetki vermesi, pazarın fiyat dengesini bozar ve ofisinizin "profesyonel" imajını zedeler. Aynı evin farklı fiyatlarla listelenmesi, güven kaybının bir numaralı sebebidir.

Not: Rakamlar piyasa ortalamalarına dayalı temsili bir senaryodur.

SIK YAPILAN HATALAR

5 Hata ve Çözümleri:

1. Süresi Dolan Sözleşme: CRM hatırlatıcıları (Notification) kurun.
2. Eksik İmza (Hissedarlar): Tapu kaydını baştan sorgulayın.
3. Yer Göstermeyi Sonra İmzalatmak: Kural: "İmza yoksa, sunum yok."
4. Cayma Bedelini Yazmamak: Sözleşmeye cezai şart maddesini ekleyin.
5. Belgeyi Kaybetmek: Taramayı yapıp buluta yükleyin.

KİMLER UZAK DURMALI?

Kayıt dışı çalışmayı alışkanlık haline getirmiş, "ayakçı" tabir edilen ve kurumsal bir kimlik inşa etme derdi olmayan kişiler için bu prosedürler zaman kaybı olarak görülebilir. Ancak bu rehber, işletmesini büyütmek, satış kapama oranlarını artırmak ve yasal zeminde korumak isteyen profesyoneller içindir.

SONUÇ VE ARVEYA HUB YOL HARİTASI

Özet (30 Saniye):

Emlak Ofisleri İçin

İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın

Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.

Sınırsız Portföy

Tüm ilanlarınız tek yerde

Mobil Uygulama

Her yerden erişim

Hemen Başla

14 gün ücretsiz deneme

• Sözleşme bürokrasi değil, emeğinizin sigortasıdır.
• EİDS ile birlikte yetki belgesi artık bir tercih değil, teknik zorunluluktur.
• Yer gösterme belgesi, hizmet bedeli davasını kazanmanın tek yoludur.
• Veriler, sözleşmeli işlemlerin %30 daha hızlı kapandığını göstermektedir.
• Arveya ile Yönetin: Tüm belgelerinizi dijitalde saklayın, risk almayın.

Emlak yetki sözleşmesi ve yer gösterme belgesi, profesyonel bir ofisin temel taşlarıdır. Bu belgeleri manuel takip etmek yerine, operasyonunuzu Arveya altyapısına taşıyarak, hem yasal uyumluluğunuzu %100'e çıkarabilir hem de evrak işlerine ayırdığınız zamanı satışa ayırabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Yer gösterme belgesi imzalamayan müşteriye ev gösterilir mi?

Hayır, gösterilmemelidir. Bu belge hem hizmet bedelini garanti altına alır hem de KVKK kapsamında kimin mülkü ziyaret ettiğinin kaydını tutar. Güvenlik için de şarttır.

Emlak yetki sözleşmesi en fazla kaç aylık yapılır?

Yönetmelikte bir üst sınır olmamakla birlikte, piyasa standartlarında genellikle 3 veya 6 aylık sözleşmeler yapılır. Süre bitiminde yenilenmelidir.

Sözleşme olmadan internete ilan verebilir miyim?

EİDS düzenlemesi sonrası, mülk sahibinin e-Devlet veya WebTapu üzerinden yetki vermediği durumlarda doğrulanmış ilan girmek mümkün değildir.

Yer gösterme belgesi ücretli midir?

Hayır, yer gösterme hizmeti kural olarak ücretsizdir. Sadece mülkün ilçe sınırları dışında olması durumunda ulaşım masrafı talep edilebilir, ancak belge imzalatmak için ücret alınmaz.

Dijital ortamda yapılan sözleşmeler geçerli midir?

Evet, Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmelikler kapsamında, güvenli elektronik imza veya kanıtlanabilir dijital onay mekanizmaları ile yapılan sözleşmeler hukuken geçerlidir.