Tapuda şerh nedir, satışı engeller mi? İhtiyati tedbir, aile konutu ve haciz gibi riskli şerhleri;tapu sorgulama ve kaldırma süreçleriyle rehberimizde anlattık
Tapuda şerh nedir?; taşınmaz mal sahibinin mülkiyet hakkını (satma, bağışlama, kullanma) kısıtlayan, kişisel hakları güçlendirerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getiren veya mülkün devrini tamamen yasaklayan hukuki kayıtlara verilen isimdir.
| Şerh Türü | Risk Derecesi | Satışa Etkisi | Çözüm Yolu |
|---|---|---|---|
| İhtiyati Tedbir | 🟥 Kritik Risk | Satılamaz | Mahkeme Kararı |
| Aile Konutu | 🟧 Yüksek Risk | Eş Rızası Şart | Muvafakatname / Dava |
| Kamu Haczi | 🟧 Yüksek Risk | Borç Ödenmeden Devredilemez | Borcu Kapama |
| Banka İpoteği | 🟨 Orta Risk | Borçla Birlikte Devredilebilir | Kredi Kapama / Fek |
| Kira Şerhi | 🟦 Düşük Risk | Satılır (Kiracı kalır) | Süre Bitimi Beklenir |
Gayrimenkul yatırımında "görünen" ile "gerçek" arasındaki farkı belirleyen tek belge tapu kütüğüdür. Bir arsanın manzarası harika, konumu eşsiz olabilir; ancak tapu kaydının şerhler hanesinde yer alan tapuda şerh ibaresi, o mülkü likiditesi olmayan "ölü bir yatırıma" dönüştürebilir. Profesyonel yatırımcılar için tapunun ön yüzü sadece vitrindir, asıl finansal hikaye tapu şerh sorgulama işlemiyle ortaya çıkan arka planda gizlidir. Yatırımcıların %40’ı, sadece fiyat odaklı baktıkları için devir aşamasında satışa engel şerhler yüzünden kaparolarını yakmakta veya yıllarca sürecek davaların tarafı olmaktadır.
TAPUDA ŞERH NEDİR VE NEDEN KONULUR?
Hukuki terimlerin ötesinde, yatırımcı diliyle konuşmak gerekirse; tapuda şerh nedir sorusunun cevabı, mülkiyet hakkının üzerine yapıştırılmış bir "uyarı etiketi" veya "kilit" sistemidir. Gayrimenkul sahibinin mülk üzerindeki haklarını kısıtlayan, üçüncü şahısların haklarını koruyan veya mülkiyetin başkasına devrini engelleyen bu kayıtlar, tapu kütüğünün özel sütununa işlenir.
Tapuda şerh nedir?; taşınmaz mal sahibinin mülkiyet hakkını (satma, bağışlama, kullanma) kısıtlayan, kişisel hakları güçlendirerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getiren veya mülkün devrini tamamen yasaklayan hukuki kayıtlara verilen isimdir.
Bu kayıtlar, Türk Medeni Kanunu gereği "aleniyet" ilkesine tabidir. Yani siz, tapu şerh sorgulama yapmadan mülkü aldıysanız, "Üzerinde haciz olduğunu bilmiyordum" diyerek sorumluluktan kaçamazsınız.
Kişisel Hakların Güçlendirilmesi (Kira, Satış Vaadi)
Normalde kira sözleşmesi sadece ev sahibi ile kiracıyı bağlar. Ancak kira şerhi tapuya işlendiğinde, mülk satılsa bile yeni malik kiracıyı, sözleşme süresi bitene kadar çıkaramaz. Bu durum, mülkü "hemen kullanmak" isteyen yatırımcı için ciddi bir nakit akışı riskidir.
SATIŞA ENGEL OLAN VE RİSK TAŞIYAN ŞERHLER NELERDİR?
Her şerh satışı engellemez, ancak bazıları yatırımcının kabusu olabilir. Aşağıdaki tapuda şerh çeşitleri, yatırım kararınızı doğrudan etkileyecek "Kırmızı Bayrak" statüsündeki kayıtlardır.
İhtiyati Tedbir Şerhi Nedir?
Yatırım dünyasının en kesin "DUR" levhasıdır. Mahkemeler, devam eden bir mülkiyet davası veya alacak verecek meselesinde, mal kaçırmayı önlemek için bu kararı verir. Eğer tapuda ihtiyati tedbir şerhi varsa, o taşınmazın satışı, devri veya ipotek edilmesi teknik olarak imkansızdır. Satıcı size "Yazı kalktı, sistemden düşmemiş" dese bile, resmi yazı tapuya ulaşmadan işlem yapılamaz.
Formül : Gerçek Maliyet = Satış Bedeli + (Güncel İpotek Tutarı + Erken Kapama Cezası)
Aile Konutu Şerhi Satışı Engeller mi?
Yatırımcıların en sık karşılaştığı sürprizlerden biridir. Tapu tek bir kişinin üzerine olsa bile, eğer aile konutu şerhi varsa, diğer eşin "Rızam vardır" onayı olmadan o mülk satılamaz. Bu şerh olmasa bile, mülkün aile konutu olduğu biliniyorsa, satış sonrası "tapu iptal davası" riski çok yüksektir.
Şufa, İştira ve Vefa Hakkı Şerhleri
Bu şerhler, mülkü aldığınızda "gerçek sahibinin" siz olmayabileceğiniz anlamına gelir:
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
- Şufa hakkı (Önalım): Özellikle Hisseli Tapu yatırımlarında, diğer paydaşların mülkü sizden öncelikli alma hakkıdır. Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir yazımızda belirttiğimiz gibi, bu hak tapuya şerh edilmişse, aldığınız arsayı yasal süresi içinde elinizden alabilirler.
- Vefa hakkı (Geri Alım): Eski sahibinin, mülkü belirli bir süre sonra geri alma hakkıdır.
- İştira hakkı: Bir kişinin tek taraflı beyanıyla o mülkü satın alabilme hakkıdır.
TAPUDA HACİZ VE İPOTEK ŞERHİ VARSA NE OLUR?
Bu kategori, satışı teknik olarak engellemeyen ancak finansal yük getiren gruptur. Şerhli tapu satılır mı sorusunun cevabı burada "Evet, ama..." ile başlar.
Hacizli Tapu Alınır mı?
Özel alacaklıların (banka, şahıs) koyduğu hacizler satışı engellemez. Alıcı, "Ben bu borcu kabul ediyorum" derse mülk devredilir. Ancak burada kritik risk, güncel haciz borcu miktarının tapuda yazandan çok daha yüksek olabilmesidir (Faizler + İcra masrafları). Kamu hacizlerinde (Vergi, SGK) ise borç ödenmeden devir yapılamaz.
İpotekli Gayrimenkul Yatırımı
Banka ipoteği olan bir mülkü almak, doğru yönetilirse bir fırsattır (fiyat kırma avantajı). Ancak "Fek Yazısı" (İpotek kaldırma) alınmadan yapılan ödemeler büyük risktir.
Formül (Gerçek Maliyet): Toplam Yatırım = Satış Bedeli + (Güncel İpotek Tutarı + Erken Kapama Cezası)
TAPU ŞERH SORGULAMA VE KALDIRMA İŞLEMİ NASIL YAPILIR?
Kör uçuşu yapmamak için imza gününden önce mutlaka tapu şerh sorgulama süreçlerini tamamlamalısınız.
E-Devlet Tapu Şerh Sorgulama
Alıcı olarak, doğrudan başkasının tapusunu E-Devlet üzerinden göremezsiniz. Satıcının, Web-Tapu üzerinden size yetki vermesi veya Ada Parsel Sorgulama haricinde, güncel Takyidat Belgesi (Tapu Kayıt Örneği) paylaşması gerekir. Bu belgede "Şerhler", "Beyanlar" ve "İrtifak Hakları" bölümleri detaylıca incelenmelidir.
Tapu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Tapu şerh kaldırma işlemi, şerhin türüne göre değişir:
- Süreye Bağlı Şerhler: Süre dolduğunda (Örn: 5 yıllık satış vaadi) malikin talebiyle kalkar.
- Borca Bağlı Şerhler: Borç ödendiğinde, alacaklı kurumun (Banka/İcra) tapuya elektronik yazı göndermesiyle kalkar (Fek işlemi).
- Mahkeme Kararlı Şerhler: Sadece yeni bir mahkeme kararı ile kaldırılabilir.
| Yöntem | Erişim Yetkisi | Detay Seviyesi | Güvenilirlik |
|---|---|---|---|
| Web-Tapu (Yetki ile) | Tam Erişim | Çok Yüksek (Anlık) | %100 Resmi |
| E-Devlet (Malik) | Sadece Kendi Mülkü | Yüksek | %100 Resmi |
| TKGM Parsel Sorgu | Herkes | Düşük (Şerh Görünmez) | Sadece Konum |
| Takyidat Raporu | Tapu Müd. / Malik | En Detaylı | Islak İmzalı/Resmi |
YATIRIMCI İÇİN DURUM TESPİTİ ÖNERİLERİ
Bir gayrimenkulün Kat İrtifakı aşamasında olması veya iskan durumu kadar, üzerindeki şerhler de değerini belirler. Profesyonel bir yaklaşım için:
- Takyidat İsteyin: Satıcıdan son 24 saat içinde alınmış takyidat belgesi talep edin.
- Beyanlar Hanesine Bakın: Kentsel dönüşüm, "Riskli Yapı" ibaresi burada yazar.
- Hukuki Destek: Karışık şerhleri olan (Örn: Çoklu haciz, aile konutu vb.) mülkler için gayrimenkul avukatı ile çalışın.
Tapuda şerh, her zaman "alım yapma" demek değildir. Bazen şerhli mülkler, hukuki süreci yönetebilecek yatırımcılar için piyasa değerinin %30-%40 altında alım fırsatı sunar. Önemli olan, riskin adını koymak ve yönetilebilir olup olmadığına karar vermektir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Soru: Tapudaki şerh zaman aşımına uğrar mı?
Evet, bazı şerhler zaman aşımına uğrar. Örneğin, satış vaadi sözleşmesi şerhi 5 yıl, şufa hakkı şerhi 10 yıl geçerlidir. Bu süreler sonunda malikin talebiyle tapudan terkin edilebilir (silinebilir).
Soru: Banka kredisi ile alınan evde şerh olur mu?
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Evet, banka kredisi kullanıldığında tapuya banka ipoteği şerhi işlenir. Bu şerh, borç bitene kadar kalır ve borç ödenmeden mülkün temiz bir şekilde devredilmesini engeller (veya yeni alıcı borcu üstlenir).
Soru: İpotekli evi satmak yasak mı?
Hayır, ipotekli ev satışı yasak değildir. Alıcı, üzerindeki ipoteği (borcu) bildiğini beyan ederek evi satın alabilir. Ancak genellikle satış anında alınan parayla ipotek kapatılır (Bloke Çek yöntemi) ve tapu temiz hale getirilir.
Soru: Tapu şerhi masrafı ne kadardır?
Tapu şerh masrafları, konulacak şerhin türüne göre değişir. Maktu (sabit) harçlar veya işlem bedeli üzerinden nispi (oransal) harçlar (binde 2, binde 6 vb.) alınabilir.
