Ada Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır ? TKGM E-Devlet

Ada parsel sorgulama, bir gayrimenkulün coğrafi konumunu, mülkiyet sınırlarını ve tapu kayıtlarındaki güncel durumunu resmi verilerle doğrulama işlemidir. 

Ancak sistemsel yoğunluk, veri giriş hataları veya kadastro yenilemeleri nedeniyle sorgular bazen anlık sonuç vermeyebilir. Doğru ve teyitli yapılan ada parsel sorgulama, yatırımcıyı yanlış araziden, sınır ihlallerinden ve hukuki risklerden koruyan en temel adımdır.

Gayrimenkul yatırımlarında sürecin ilk adımı doğru bilgiye ulaşmaktır. Peki, güvenli ada parsel sorgulama nedir ve en hızlı şekilde nasıl yapılır? Bu işlem, arazinin sadece yerini değil, hukuki statüsünü de netleştirir. Yatırımcılar genellikle bu verilerin neden kritik olduğunu risk anında anlar. Resmi kanallar üzerinden yürütülen süreç, mülkün imar durumundan olası kısıtlamalarına kadar pek çok detayı görmenizi sağlar. Sorgulama hizmetinin bir fiyatı yoktur; tamamen ücretsizdir. Ancak zaman maliyeti ve doğru yorumlama avantajı, yatırımın kaderini belirler. Arsa değerleme noktasında yapacağınız basit bir hesaplama bile gelecekteki kazancınızı öngörmenize yardım eder. Tapu ve kadastro verilerini doğru okumak, emlak piyasasında sürprizlerle karşılaşmanızı engeller ve güvenli alım satım zemini oluşturur.

TKGM VE E-DEVLET İLE ADA PARSEL SORGULAMA NASIL YAPILIR?

Sahada yıllardır gördüğümüz en temel hata, yatırımcının kulaktan dolma bilgilerle arsa bakmasıdır. Oysa teknoloji, parmağınızın ucuna tapu dairesini getirmiş durumda. Ada parsel sorgulama nasıl yapılır sorusunun cevabı, devletin sunduğu iki ana kanalda gizlidir: TKGM Parsel Sorgu uygulaması ve e-Devlet kapısı. Bu iki kanal, veriyi doğrudan ana kaynaktan çeker.

E-Devlet üzerinden yapılan işlemlerde kimlik doğrulama şarttır. Buradaki veriler, kendi üzerinize kayıtlı taşınmazları listelerken, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemi herkese açık, genel bir sorgulama ekranı sunar. Yatırımcı olarak bir bölgeyi analiz ediyorsanız, TKGM’nin harita tabanlı arayüzü çok daha işlevseldir. Ancak, satın alma aşamasına geldiğinizde, mülk sahibi üzerinden ada parsel sorgulama e devlet kayıtlarıyla teyit edilmelidir. Çünkü haritada gördüğünüz boşluk, sistemde "davalı" veya "hacizli" olarak görünebilir.

Eğer mülk size aitse, detaylı borç ve şerh bilgilerini görmek için E-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama sayfasını kullanın.

Adım Adım Sorgulama Süreci ve Pratik Yöntemler

Süreç karmaşık gibi dursa da mantığı basittir. Öncelikle il, ilçe ve mahalle bilgilerine ihtiyacınız vardır. Bu üçlü kombinasyon olmadan yapılan aramalar samanlıkta iğne aramaya benzer.

1. TKGM Sitesine Giriş: parselsorgu.tkgm.gov.tr adresine gidin.
2. Konum Seçimi: Sol panelden İl > İlçe > Mahalle hiyerarşisini doldurun.
3. Ada/Parsel Girişi: Elinizdeki ada ve parsel numaralarını ilgili kutucuklara yazın.
4. Analiz: Harita üzerinde beliren parselin geometrisini ve öznitelik bilgilerini inceleyin.

Önemli Not: Tapu parsel sorgulama işlemi sırasında sistem size "Öznitelik Bilgisi" başlığı altında alan büyüklüğünü (m²), pafta numarasını ve niteliğini (tarla, arsa, bahçe vb.) gösterir. Bu terimlerin teknik detaylarına hakim değilseniz, hata yapmamak adına Arsa değerleme terim yazımızı inceleyerek ekrandaki verileri daha doğru yorumlayabilirsiniz.

1. Kenar Uzunlukları (Cephe)

Koordinat listesi menüsündeki "Kenar Uzunlukları" sekmesi, arazinin yola veya komşuya olan her bir cephesini metre cinsinden (örneğin 31.09m) net olarak gösterir.

2. Öznitelik Bilgisi (Ana Ekran)

Harita üzerinde parseli seçtiğinizde açılan bu pencere; tapu alanı (m²), nitelik (arsa/tarla) ve ada/parsel numarası gibi en temel künye bilgilerini içerir.

3. Teknik Veri İndirme (KML/DXF)

Mimari projeler veya Google Earth gösterimi için gerekli olan sayısal verileri (KML, GeoJson, DXF) bu menüden bilgisayarınıza indirebilirsiniz.

4. Bağlantı Paylaşma

Bulduğunuz arazinin konumunu bir başkasına göndermek veya saklamak için "Paylaş" butonunu kullanarak doğrudan parsel linkini kopyalayabilirsiniz.

5. Mahalle ve Kadastro Sınırları

"Rota" özelliği sayesinde, parselin koordinatlarını manuel girmeye gerek kalmadan Google Maps, Yandex veya Bing haritalar üzerinden doğrudan yol tarifi alabilirsiniz.

6. Yol Tarifi ve Navigasyon

"Rota" özelliği sayesinde, parselin koordinatlarını manuel girmeye gerek kalmadan Google Maps, Yandex veya Bing haritalar üzerinden doğrudan yol tarifi alabilirsiniz.

7. İşlem Menüsü (Detaylar)

Öznitelik penceresindeki üç noktaya tıkladığınızda; koordinat listesi, rota, indirme ve ortofoto bilgisi gibi gelişmiş araçların bulunduğu menü açılır.

8. Ortofoto (Uydu) Bilgisi

Harita altlığının veya uydu görüntüsünün hangi tarihte, hangi kurum (HGK vb.) tarafından ve hangi ölçekte üretildiğini bu ekrandan teyit edebilirsiniz.

9. Koordinat Listesi (GPS)

"Koordinat Listesi" sekmesi, parselin her bir kırılım noktasının (köşesinin) tam enlem ve boylam değerlerini verir; bu veriler saha tespitinde kullanılır.

Doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi uygulaması olan TKGM Parsel Sorgu Ekranı'na (parselsorgu.tkgm.gov.tr) adresinden Parsel sorgulama yapabilirsiniz

TKGM PARSEL SORGU İLE ADA PARSEL YERİ NASIL BULUNUR?

Bir yatırımcının en büyük kâbusu, parasını ödediği arsa yerine yanlışlıkla yan parseli satın almaktır. İnanın, bu durum sektörde sandığınızdan daha sık yaşanır. Tkgm ada parsel sorgulama ekranı, bu riski minimize etmek için uydu görüntüleri ve harita katmanlarını birleştirir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken hassas bir ayrım vardır: Google Earth ile TKGM verisi her zaman birebir örtüşmeyebilir.

Kadastro verileri yasal sınırlardır, uydu görüntüleri ise görsel referanstır. Ekranda gördüğünüz arazinin vasfı bazen kafa karıştırıcı olabilir. Özellikle Tarla Arazi Farkları konusunu iyi analiz etmelisiniz; çünkü uydu görüntüsünde yol gibi görünen bir alan, kadastral haritada komşu parselin içinde kalıyor olabilir. Bu nedenle yer bulma işlemi yaparken sadece görsele değil, sistemin verdiği koordinatlara güvenmelisiniz. Ada parsel sorgulama harita üzerinde size "MEGSİS" verilerini sunar.

Koordinat Çakıştırma ve Saha Kontrolü

Sorgulama ekranında parseli bulduğunuzda, sağ alt köşede veya bilgi panelinde koordinat verilerine ulaşabilirsiniz. Bu koordinatları profesyonel bir GPS cihazına veya gelişmiş harita uygulamalarına girerek sahada nokta tespiti yapabilirsiniz.

Parsel Konum Doğrulama, dijital haritadaki parsel sınırlarının fiziksel arazideki izdüşümünü teyit etmektir. Ancak uydu görüntüleri kayık olabilir veya güncel olmayabilir. Bu sapma, özellikle sınırda ağaç, duvar veya yapı olan yerlerde yatırımcıyı yanıltabilir; mutlaka lisanslı harita mühendisiyle "aplikasyon" yapılmalıdır.

Özellikle eğimli arazilerde veya sınırları belirsiz tarlalarda, ekrandaki 2 boyutlu görüntüye aldanıp "burası düzlükmüş" yanılgısına kapılmayın. Standart uydu görüntüsü ile ada parsel sorgulama size topografik eğimi tam olarak vermez. Bu noktada Google Earth Pro kullanarak arazinin 3 boyutlu halini ve "Eğim Profili"ni incelemek hayat kurtarıcıdır. Ancak teknoloji ne derse desin, Arsa alırken yapılan hatalar listesine girmemek için yatırım öncesi sahayı bizzat görmeniz veya bir uzmana inceletmeniz şarttır.

YANLIŞ PARSEL HATALARI VE SİSTEMSEL SORUNLARIN ÇÖZÜMÜ

Bazen heyecanla bilgisayar başına geçersiniz ama ekran size istediğiniz sonucu vermez. Ada parsel sorgulama çıkmıyor veya "Kayıt Bulunamadı" hatası alıyorsanız, hemen paniklemeyin. Bu durumun arazinin var olmadığı anlamına gelmediğini, genellikle teknik veya idari bir sebebe dayandığını bilmelisiniz.

Sahada en sık karşılaştığımız durum, mahalle isimlerinin değişmesidir. Büyükşehir yasasıyla köylerin mahalleye dönüşmesi veya mahallelerin birleşmesi, tapudaki eski ismin sistemde bulunamamasına neden olur. Ada parsel sorgulama neden çalışmıyor sorusunun cevabı genellikle bu veri güncelleme eksikliğidir.

Sorgulama Hataları ve Kontrol Tablosu

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan hataları ve yatırımcı olarak atmanız gereken adımları özetler:

Eğer sistemde parseli bulamıyorsanız ve elinizdeki tapu çok eskiyse, mülkiyet sınırlarını ve haklarınızı korumak adına İmar durumu ve yatırım güvenliği başlıklı rehberimizden detaylı kontrol listelerine ulaşabilirsiniz.

PARSEL VERİSİYLE DEĞER KIYASI VE BASİT HESAPLAMALAR

Sadece parselin yerini bulmak yetmez; o parselin "ederini" bulmak asıl meseledir. Ada parsel değer sorgulama işlemi doğrudan devlet ekranından yapılmaz. Devlet size metrekareyi söyler, piyasa ise fiyatı belirler. Ancak ada parsel rayiç bedel sorgulama işlemi için belediye sistemlerini kullanabilirsiniz. Rayiç bedel, satışın alt sınırıdır; piyasa değeri ise bunun çok üzerindedir.

Yatırımcı olarak veriyi bilgiye, bilgiyi de kazanca dönüştürmelisiniz. Parselin geometrisi (kare, dikdörtgen veya yamuk olması) bile birim fiyatı etkiler. Eğer bu konuda profesyonel bir yaklaşım arıyorsanız, Boş arsa değeri hesaplama ile matematiksel olarak doğru fiyatı bulmayı öğrenebilirsiniz. Ada parsel emlak değeri hesaplarken, çevre parsellerin emsal satışlarını (sarı site fiyatları değil, gerçekleşen satışlar) baz almalısınız.

Yatırım İçin Kritik Hesaplamalar

Bir arazinin gerçek potansiyelini anlamak için aşağıdaki formülleri kullanabilirsiniz. Bu hesaplar basit görünse de, milyonluk hatalar yapmanızı engeller.

1. Gerçek Birim Maliyet Hesabı:

Çoğu kişi sadece arsa fiyatına odaklanır. Oysa tapu harcı, döner sermaye ve komisyon maliyettir.

Gerçek Birim Maliyet = (Tapu Bedeli + Hizmet Bedeli + Harçlar) ÷ Toplam Arsa Alanı (m²)

Örnek: 1.000.000 TL'ye alınan 500 m² arsa için 40.000 TL masraf yapıldıysa; (1.040.000 / 500) = 2.080 TL/m² maliyetiniz vardır.

2. Terk Sonrası Net Alan Hesabı (İmar Beklentisi Varsa):

Ham tarla alıyorsanız, imar geçtiğinde %40-%45'e varan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesilecektir.

Net İnşaat Alanı = Ham Metrekare x (1 – DOP Oranı)

Örnek: 1000 m² tarla aldınız, %45 DOP kesintisi bekleniyor. Elinize 550 m² net imarlı arsa kalır. Fiyatı buna göre kıyaslayın.

ADA PARSEL SORGULARKEN GİZLİ RİSKLERİ ANALİZ ETMEK

Bir arsanın manzarası harika olabilir, fiyatı çok uygun görünebilir. Ancak ada parsel fay hattı sorgulama veya sit alanı kontrolü yapmadıysanız, o arsa elinizde kalabilir. TKGM sistemi size parselin şeklini gösterir ama "altından fay geçiyor" veya "üzerinde yüksek gerilim hattı var" demez. Bu katmanları farklı kaynaklardan (MTA haritaları, Enerji Bakanlığı verileri) sizin örtüştürmeniz gerekir.

Bazen ekranda renkli alanlarla karşılaşırsınız; örneğin sarı alanlar. İmar planında sarı alan nedir sorusunun cevabını bilmeden o bölgeye girmek büyük cesaret ister. Ada parsel sorgulama haciz bilgisini de standart ekranda göstermez. "Takidat" dediğimiz şerh, beyan ve ipotek bilgileri ancak mal sahibi veya yetkilendirilmiş kişilerce (E-Devlet Web Tapu üzerinden) görülebilir.

Risk ve Fırsat Analiz Tablosu

Aşağıdaki özellikler, parsel sorgusunda karşınıza çıkabilecek durumların yatırım dilindeki karşılığıdır:

Sit Alanı ve Kısıtlılık, bir parselin tarihi veya doğal koruma altında olduğunu gösterir. Ada parsel sorgulama ekranında bazen "Korunacak Alan" ibaresiyle karşılaşabilirsiniz. Ancak detaylı derece bilgisi (1. derece, 3. derece vb.) ilgili kurul kararlarında yazar; bu parsellerde çivi bile çakamayabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

Ada parsel sorgulama işlemi telefondan yapılır mı?

Evet, hem TKGM Parsel Sorgu mobil uygulaması hem de e-Devlet mobil uygulaması üzerinden ada parsel sorgulama rahatlıkla yapılabilir. Harita fonksiyonları mobilde de aktiftir ancak detaylı analiz için masaüstü ekran önerilir.

Başkasına ait tapu parsel sorgulama yapılabilir mi?

TKGM'nin halka açık sisteminde sadece parselin konumu ve niteliği (anonim olarak) görülür. Kişinin adı, soyadı, TC kimlik numarası veya üzerindeki borç bilgileri KVKK gereği başkası tarafından sorgulanamaz. Sadece mal sahibi veya vekili detayları görebilir.

İsimden ada parsel sorgulama mümkün müdür?

Hayır, sistem "isimden parsel bulma" şeklinde çalışmaz. İl, ilçe, mahalle ve ada/parsel numarasını bilmeniz gerekir. Eğer kendi mülkünüzü arıyorsanız e-Devlet'e girip "Tapu Bilgileri Sorgulama" diyerek adınıza kayıtlı tüm listeyi görebilirsiniz.

Sorgulama verileri ne kadar günceldir?

TKGM verileri (MEGSİS), tapu müdürlüklerindeki işlemler tamamlandıkça güncellenir. Genellikle veriler anlık veya 24 saat gecikmeli olarak sisteme yansır. Ancak kadastro çalışması süren bölgelerde verilerin dijitale aktarılması zaman alabilir.