İmarlı arsa alırken nelere dikkat etmeli? Tapu, imar planı, altyapı ve DOP oranı gibi kritik detaylarla güvenli yatırım rehberimizi keşfedin.
İmarlı Arsa almak kolay değil !
İmarlı arsa almak dışarıdan kolay görünür. Bir parsel bulursun, tapuda “imar var” yazıyordur, fiyat da fena değildir.
Ama bu işte kelimelerle kandırılmak da, bir evin parasını toprağa gömmek de çok kolaydır.
Gerçekten kazanmak istiyorsan önce öğrenmen gereken bir şey var:
“İmarlı” kelimesi her zaman anlamını tam taşımaz.
Yaşanmış bir deneyim ;
Yıllar önce “tam imarlı” denilen bir arsaya girmiştim, Balıkesir tarafında. Belediyeye gittim, planda yol var ama fiiliyatta ortada toprak bile yok. Kâğıt üstünde şehirleşme var, sahada kurbağa sesi.
O yüzden ilk kural: kağıda değil, yerine bak.
İmarlı arsa hakında daha detaylı bilgi için İmarlı Arsa Rehberi inceleyebilirsiniz.
1. İmar Durumu Belgesini Görmeden Kapora Verme
Belediyeden alınan “imar durum belgesi” işin alfabesidir.
Yoksa parsel konut mu, ticari mi, karma mı, bilemezsin.
KAKS, TAKS, saçma gelebilir ama ne kadar kat çıkabileceğini belirler.
500 metrekare arsa, KAKS 1.0’sa 500 metrekare inşaat hakkın var.
Aynı yerin ticari imarı olursa bir anda 700’e çıkar.
Kısaca: “İmar var” cümlesine değil, belgeye inan.
İnşaat yapamazsan, imarın ne anlamı kalır?
2. Tapu Kaydına Bak, Sadece Başlığına Değil
Tapuda “arsa” yazması yetmez.
Altındaki notlar bazen kabus gibi çıkar.
Bir bakarsın ipotek, şerh, ortak hissedar dolu.
O durumda kimse tek başına bir çivi bile çakamaz.
Bir arkadaşım Diyarbakır’da sanayi imarlı bir yer aldı.
“Temiz tapu” dediler.
Altından eski ortağın haczi çıktı, ruhsat alamadı.
İki sene bekledi, sonunda aynı fiyata sattı.
O yüzden: Tapu Müdürlüğü’nden detaylı döküm al, “şerh” kısmına özellikle bak.
3. DOP ve KOP Kesintisini Hesaba Kat
Bu iki kelimeyi hafife alma.
Belediye imar uygulamasında arsadan %35’e kadar kesinti yapabilir.
Yani 1.000 metrekare aldın, geriye 650 kalır.
O eksik kısım park, yol, kaldırım olarak gider.
Sorulacak soru net: “Bu bölgede imar uygulaması yapıldı mı?”
Cevap yoksa, ileride DOP kesintisi seni vurabilir.
Benim başıma geldi; 800’lük arsa, 520’ye düştü.
Kimse anlatmadı, belediyede öğrendim.
4. Altyapı ve Yol Varsa Değil, Fiilen Açılmış mı Ona Bak
Kâğıt üstünde yollar çizilir, gerçek hayatta tarladır.
Haritada pırıl pırıl duran parselin ortasında bazen ot bile çıkmaz.
Elektrik direği yok, su hattı yok.
“İmar var ama şimdilik uygulama yok” cümlesini duyarsan,
bil ki paran en az 5 sene orada uyuyacak.
Git gözünle gör.
Araba giriyor mu? Çevrede ev, dükkan var mı?
Yol varsa iş var. Yoksa sabır gerek.
5. Plan Revizyonlarını Takip Et, Çünkü Harita Değişir
Bir gün konut alanı olan yer, ertesi gün “yeşil alan” olur.
Bir sabah uyanırsın, parsel “park” ilan edilmiştir.
Çünkü belediye planı revize eder, kimse de sana özel haber vermez.
O yüzden şunu yap:
İl veya ilçe belediyesinin 1/100.000 ölçekli planlarına bak.
Plan notlarında “gelişme konut alanı”, “kentsel servis alanı” gibi ibareler varsa, orası ileride prim yapar.
Ama “koruma alanı” ya da “tarım dışı kullanım izni gerekir” diyorsa uzak dur.
O işler hem yavaş ilerler hem masraflıdır.
6. Emsal Fiyat Değil, Gerçek Değer Kıyasla
Komşu parsel 1 milyon TL diye seninki de öyle olacak sanma.
Biri ana yolda, diğeri arka sırada; fark dağ gibidir.
Ayrıca bazı arsaların imar uygulaması bitmiştir, bazılarının hâlâ askıdadır.
Bu fark gelecekteki kazancı belirler.
Bakman gerekenler:
- Cephe genişliği
- Eğim
- Yol kotu
- Altyapı durumu
Yatırımın sırrı metrekaresinde değil, konum + plan uyumunda saklı.
7. Uzmandan Görüş Al, Ego Yapma
Harita mühendisiyle bir kahve içmek, seni binlerce lira zarardan kurtarır.
Bir şehir plancısı o bölgenin geleceğini okur, senin göremediğini görür.
Bu iş “duyduğuma göre” ile yapılmaz.
Bir kere danışmanlık parası verirsin, sonra iç rahat uyursun.
Çünkü arsa alırken yaptığın her hata, tapuya işlenir.
Geri dönüşü yoktur.
Son Söz: Kâğıttaki Renkten Çok Toprağın Rengi Önemli
İmarlı arsa, doğru alındığında sessiz kazançtır.
Ama bilmeden girilirse yıllarca donmuş para olur.
Belgeleri oku, planı incele, sahayı gez.
Kısaca: “Arsa değil, geleceği satın al.”
İmarlı arsa yatırımı yapmadan önce kesinlikle bilmeniz gereken tüm bilgilere sahip olabilirsiniz. Yapay zeka destekli Emlak CRM yazılımı ile tanışın
