DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) İmar Kanunu DOP Uygulaması, Oranlar, Örnekler

DOP Nedir Kısaca?

Yatırımcılar Gayrimenkul veya arsa yatırımı yapacakları zaman karşılarına çıkan “DOP” nedir sorusunuu cevabını bu blog yazımızda sizlere açıklayacağız. DOP uygulaması belediyede işlem yaparken duyulur ama çoğu kişi tam olarak ne anlama geldiğini bilmez

DOP Düzenleme Ortaklık Payı olarak ifade edilmektedir. Belediyelerin imar planı uygularken yol, park, okul, yeşil alan, sağlık tesisi gibi kamu alanları için arsa sahiplerinden aldığı yasal paydır.

Basit bir ifadeyle; DOP, bir arsa veya tarladan kamu hizmetleri için ayrılan “ortak pay”dır.

DOP kavramı, imar planı uygulamalarında sıkça karşımıza çıkar. Özellikle yatırım öncesi arsa ve tarla farklarını anlamak, DOP’un neyi etkilediğini doğru yorumlamak açısından büyük önem taşır.

DOP Açılımı Nedir?

DOP, Düzenleme Ortaklık Payı ifadesinin kısaltmasıdır. Tarla ve Arsalardan yapılacak olan bu kesintis, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılır.

Amaç; Şehirlerde yapılaşmayı planlı bir hale getirmek ve herkesin aynı oranda kamuya katkı sağlamasını sağlamaktır.

İmar Kanunu’na Göre DOP Uygulaması Nedir?

Belediyeler DOP planı yaparken İmar Kanunu Madde 18’e göre belediye veya il özel idaresi, yeni imar planı yapılan bir bölgede tüm arsaları “havuzda toplar.” Bu havuz yapısı adil bir şekilde DOP yapılması için gerekmektedir.

Belediyeler veya il özel idaresi Daha sonra: DOP oranı belirlenir, 

• Yüzdeye göre her arsanın bir kısmı kamuya ayrılır, 
• Kalan kısımlar yeni parsel olarak düzenlenir, 
• Arsa sahiplerine yeni tapular verilir.

Bu sürece DOP uygulaması denir.

DOP Oranı Yüzde Kaç Olur?

Kanunlar ve Yasa gereği DOP oranı en fazla %45 olabilir, Fakat uygulamada genel olarak %30 - %40 olarak belirlenebilmektedir. Bu oranlar ilgili Tarla veya Arsanın bulunduğu bölgenin imar planlarına, altyapı ihtiyaçlarına göre kamu oranları belirlenebilir.

Dop Oranı Örnek:

Örnek İzmir Torba bölgesinde bir Tarla aldınız ve Belediye DOP yapacak aşağıdaki şekilde arsanızın oranına göre DOP sonrası kalan arsa payınız çıkacaktır.

• Arsanız 1.000 m² ise
• DOP oranı %35 olarak belirlenmişse
• 350 m²’si kamuya ayrılır, 650 m²’si size kalır.

Yani alan küçülür ama değeri artar çünkü kalan parsel altyapılı, yola cepheli ve imarlı hale gelir.

DOP oranı her bölgede farklılık gösterir ve imar planlarıyla doğrudan ilişkilidir. Bölgesel oranları ve değer artışını görmek için Çanakkale Arsa Yatırımı: İmar Durumu İncelemesi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler rehberine göz atabilirsiniz.

DOP ile KOP Arasındaki Fark Nedir?

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı), imar planı kapsamında özel mülkiyetteki arsalardan kamu hizmetleri için yapılan yasal kesintidir.

KOP (Kamu Ortaklık Payı) ise kamuya ait taşınmazlardan, kamu yatırımlarını ve genel hizmet alanlarını finanse etmek amacıyla ayrılan paydır.

Kısaca, DOP özel mülkten, KOP kamu taşınmazından alınır.

DOP Nasıl Hesaplanır? (Örnekli Anlatım)

Örnek 1:
Çanakkale Ayvacık bölgesinde toplam 100.000 m² arazi var. Belediye bu alan için imar planlaması yapıyor, okul, hastane kamu alanları olarak ve DOP oranı olarak ta %35 oran belirliyor.

Hesap:
100.000 × 0.35 = 35.000 m² kamuya ayrılır. Geriye kalan 65.000 m² arsa sahiplerine yeni parseller olarak dağıtılır.

Örnek 2 (Bireysel):
Ali Bey’in 2.000 m² tarlası var. Bölgedeki DOP oranı %30. 2.000 × 0.30 = 600 m² kamuya ayrılır → Ali Bey’e 1.400 m² kalır.

Ancak artık arsası imarlı ve inşaata uygun olduğu için değeri ikiye katlanır.

DOP Belgesi Nedir?

DOP Belgesi, imar sonrasında belediyeler tarafından düzenlenen belgelerdir. Belediyeler toplam bir kesinti yaparak hangi pardelden ne kadar kesinti yapıldığını göstermektedir.  Bu belge, tapu tescil işlemlerinde ve itiraz süreçlerinde kullanılır.

DOP belgesi, imar uygulaması sonrası hak sahipliğini belgeleyen resmi evraktır. Bu sürecin tapu aşamasındaki etkilerini Tapuda Tarla ve Arazi: Farkları ve Yatırım İçin Doğru Tercih Nasıl Yapılır yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

DOP Kesintisi Hukuki Dayanağı

DOP kesintisi, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve İmar Yönetmeliği’nin 10. maddesine göre yapılır. Bu kesinti kamulaştırma değildir; kamu yararına düzenleme işlemidir. Yani devlet arsanızın bir kısmını alır ama karşılığında daha değerli, imarlı bir parsel verir.

DOP’tan İhdas Nedir?

DOP uygulaması İHDAS aslında belediyelerin veya kamu kurunmlarının DOP içinden aldıkları payı tescil edilmesi demektedir. Yani İHDA  Kamu malı olarak tescillenen alanlardır.

Kısaca DOP kesintisi ile elde edilen m2 alanları artık “kamu parseli” haline gelmektedir.

Örnek:
Çanakkale ezine bölgesinde Ezine Belediyesi DOP olarak alanları belirledi. Arsa sahiplerinden toplam 5.000 m2 DOP kesintisi yapılacak..

Bu alanın 3.000 m²’si yol, 1.000 m²’si park, 1.000 m²’si de okul alanı olarak planlanır. Belediye bu alanları kendi adına tapuya tescil eder — işte bu işlem “ihdas” olarak adlandırılır.

DOP Kesintisi Yapılmayacak Yerler

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi yalnızca imar planı sınırları içinde uygulanabilir.

Sistemin amacı planlı şehirleşme bölgelerinde kamu alanları oluşturmaktır. İmara uygun olmayan alanlarda böyle bir düzenleme yapılmadığından dolayı DOP kesintileri hukuken uygulanamaz.

DOP uygulaması yalnızca imar planı sınırları içinde geçerlidir. Aşağıdaki yerlerde DOP kesintisi yapılmaz:

• İmar planı bulunmayan köy yerleşik alanları,
• Tarım alanları,
• Orman, mera, sit ve koruma alanları,
• Askerî bölge veya kamu mülkiyetli taşınmazlar.

DOP Kesintisine İtiraz Nasıl Yapılır?

DOP ile ilgiil olarak her arsa sahibi itiraz edebilir. İtaz kısmında DOP oranın yanlış belirlendiğini ya da yeni parselin adil dağıtılmadığını düşünüyorsa belediyeye itiraz hakkına sahiptir.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) işlemlerinde her arsa sahibi,  İtiraz, belediye encümen kararının ilanından itibaren 1 ay içinde yazılı olarak yapılır.

DOP oranına itiraz süreci, belediye kararlarının adil şekilde uygulanmasını sağlar. Benzer durumlarda Arsa Yatırımında Yola Terk ve Yoldan İhdas Kavramları Nedir rehberinde de açıklandığı gibi, hak sahipleri belirli belgelerle başvuru yapabilir.

İtiraz Sebeplerine Örnekler:

• DOP oranı hesaplanırken metrekare yanlış alınmış olabilir.
• Yeni verilen parsel, önceki arsaya göre değeri düşük bir bölgede kalmış olabilir.
• Tapu krokisinde yol veya park sınırları hatalı çizilmiş olabilir.

• DOP oranı yasal sınır olan %45’i aşmış olabilir.
  
  İtiraz Dilekçesine Eklenmesi Gereken Belgeler:

• Tapu fotokopisi
• DOP belgesi
• Uygulama krokisi

• Gerekçe açıklaması
   

  Belediye, itirazı 15 gün içinde inceleyip yazılı olarak sonuçlandırmak zorundadır.

  Kısaca: DOP kesintisine itiraz, “benim arsam yanlış hesaplandı veya haksız bölgelere ayrıldı” diyebilmenin yasal yoludur. Bu sayede vatandaş, sürecin adil yürütülmesini talep edebilir.

Gerçek Hayattan Örnek

Bir yatırımcı, Lapseki’de 1.500 m² arsaya sahiptir. 18 uygulaması sonrası DOP oranı %35 olarak uygulanmış ve 525 m² kamuya ayrılmıştır. 

Yine de arsanın değeri, imar sonrası 3 katına çıkmıştır.

Özet: DOP Nedir, Neden Önemlidir?

Sonuç

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) karmaşık görünse de, şehirleşmeyi düzenleyen adil bir sistemdir.
Doğru yorumlandığında, DOP kesintisi yatırımcının zararına değil, imar sonrası değer artışının garantisidir.
Her arsa sahibi yatırım öncesi belediyeden imar planı ve DOP oranı hakkında bilgi almalıdır.