Arsa ifraz ve tevhit işlemleri ile parsel değerini artırın. Nasıl yapılır, hukuki şartları ve maliyetleri nedir? Detaylı arsa yönetimi rehberi.
Boş Arsa Size Para Kazandırmaz — Onu Yönetin!
Durun bir saniye. Gayrimenkulde ciddi misiniz? O zaman sadece alıp kenara çekilmek yok. Yok, hayır!
Bir arsa elinizdeyse, asıl büyük kârı yakalamak için tapuyla oynamalısınız buna yasal yönetim diyoruz. İşte bu yüzden arsa ifraz ve tevhit konularını bilmek şart. Arsayı bölmek (ifraz) ya da birleştirmek (tevhit) ne demek oluyor? Nasıl yapılır bu işler? Şartları ne? Maliyetleri kim ödüyor?
Şimdi size, Arsa İfraz ve Tehvit Nedir? Konusunda detaylı bilgi vereceğiz.
1. Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit Neden Gerekliydi?
Neden? Çünkü pazarın ne istediğini görmelisiniz. Bu iki işlem, parselinizi pazarın istediği forma sokar.
1.1. İfraz (Ayırma): Likiditeyi Uçurmak!
İfraz, tek bir tapuyu alıyorsunuz onu birkaç farklı tapuya ayırıyorsunuz.
- Amaç Ne? Büyük arsa, bekletir. Çok bekletir! Düşünsenize, 5 dönümlük arsayı tek alıcıya satmak zor. Ama beş tane 1 dönümlük tapu yapın anında 5 farklı alıcı bulursunuz. Paranız cebinize daha hızlı girer. Tecrübeyle sabit: Kârınız da artar!
- En Can Alıcı Nokta: Bölme işini kendiniz belirleyemezsiniz. Yeni oluşan her parsel, imar planının o bölge için belirlediği en küçük parsel büyüklüğü şartını sağlamak zorunda.
1.2. Tevhit (Birleştirme): Daha Büyüğe Oynamak
Tevhit, birbirine bitişik, yan yana duran parselleri alıp tek tapu haline getirme işidir.
- Neden Yapılır? Çünkü küçük parsellerde inşaat izni (emsal) çok kısıtlı kalır. İki küçük arsa birleşince, devasa bir proje, mesela bir AVM, bir site yapma hakkı doğar. Ticari değer anında katlanır!
- Teknik Detay: Tevhit yaparak parselinizin çekim gücünü artırırsınız. Bu tür teknik terimler canınızı sıkmasın; [arsa değerleme sürecinde bilmeniz gereken 10 temel terim yazımızda hepsi açıklandı.
2. Resmi İşlemler: Süreç Nerede Başlar, Nerede Biter? (H2)
Bu süreç, Belediyeden başlar—unutmayın! Bürokrasi var, evet. Ama kuralları bilirseniz, çok hızlanırsınız.
2.1. Başlangıç: İlk Adım İmar Müdürlüğü'ne Başvurmak
Belediye İmar Müdürlüğü'ne gidin.
- Şartnameyi Çekin: Parseliniz için geçerli olan imar planı şartlarını alın. Ne yapıp yapamayacağınız burada yazar.
- Güvenlik Kontrolü: İşleme girmeden önce, arsanızın hukuki durumunu temizleyin. Eğer arsa yatırımında imar durumu ve yatırım güvenliği nasıl sağlanır konusunda bir şüphe varsa, önce onu çözün. Aksi halde problem yaşarsınız!
2.2. Proje Çizimi ve Belediye Onayı
İş şimdi teknikleşiyor.
- LİHKAB Devrede: Yetkili bir LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu) bulun. Onlar çizimi yapacak. Milimetrik çalışmak zorundalar. Bir hata, aylar demektir.
- En Zor Bekleyiş: Projeyi Belediyeye sunuyorsunuz. Encümen kararı bekleniyor. Burası, tüm süreçteki en uzun ve en sinir bozucu bekleyiş olabilir 4 ayı bulabilir!
2.3. Tapu Tescili: İmza Tamam!
Belediyeden arsa ile ilgili onay çıktıktan sonra ;
- Tapu Müdürlüğü: Onay belgesiyle Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gidin.
- Yeni Tapu: Eski tapu kaydı kapanır. Yeni tapularınız basılır. İşlem BİTTİ!
3. Hukuki Şartlar: Kırmızı Çizgileri Aşmayın!
Kanun size ne diyor? Bazı şeyler yasaktır. Yapamazsınız.
3.1. Hisseli Tapuda Herkes Ne Derse O Olur
- VETO: Eğer arsa hisseli tapuysa, ifraz veya tevhit için TÜM ORTAKLARIN noterde İZİN VERMESİ GEREKİR. Bir kişi "Hayır" derse, unutun bu işi.
- Acil Bilgi: Bu konuda başınız ağrımasın. Hisseli tapu nedir, temel kavramlar ve riskler rehberimize bakmadan sakın hissedarlı arsa almayın!
3.2. Yola Cephe ve Şekil Şartı
- Yol Bağlantısı: Yeni oluşan her parselin mutlaka yola bağlantısı olmak zorunda. Yolu olmayan arsa, çöp demektir. Kanun buna izin vermez.
- Hata Yaptınız mı?: Parseliniz şekil olarak çok garip mi? Kullanışsız mı? Bu da onay sürecini yavaşlatır. Zaten arsa alırken kaçınılması gereken hatalar ve yapılması gerekenler listesi bu yüzden var. Kontrol edin!
4. Maliyetler ve Zaman Yönetimi
Hesap kitap yapalım. Para ve zaman, ikisi de önemlidir.
4.1. İşlemin Finansal Bedeli
Parayı nereye harcayacağız? İşte üç kalem:
- Mühendis Ücreti: En yüksek kalem. Projenin karmaşıklığına göre ödeme yaparsınız.
- Belediye Harçları: Yasal olarak ödenen sabit ücretlerdir.
- Tapu Harçları: Tapu tescil ücreti.
4.2. Süreç Tahmini: Ne Kadar Sürecek?
Basit işlem olsa bile en az 4 ay sürer. Bazen 8 aya kadar uzar! Bu işin doğası bu. Sabırlı olmalısınız. Tek yapmanız gereken, evraklarınızı ilk seferde kusursuz hazırlamak. Yoksa geri dönmek, size aylar kaybettirir.
Sonuç: Arsanızın Patronu Siz Olun!
Unutmayın: Pasif yatırımcı sadece bekler. Akıllı yatırımcı arsasını yönetir. İfraz ve tevhit, size bu gücü verir. Piyasayı belirleme gücünü!
Hemen bir uzmana ulaşın ve arsanızın tapusunu, kârlılığınızı artıracak şekilde güncelleyin!
