Arsa Değerleme Sürecinde Bilmeniz Gereken 10 Terim

Bir arsanın fiyatını duyduğumuzda çoğumuzun aklına ilk olarak “metrekaresi kaç?” sorusu gelir.
Ama işin aslı hiç de o kadar basit değildir.
Toprak, yalnızca büyüklüğüyle değil; yasalarla, planlarla, hatta gelecekle değer kazanır.

Yıllardır bu sektörün içindeyim.
Bir köyün kıyısında değersiz görünen bir tarlanın, beş yıl sonra çevresinde yol açılınca nasıl üçe katlandığına defalarca tanık oldum.
İşte o farkı yaratan şey, genellikle herkesin “küçük detay” deyip geçtiği terimlerdir.

Şimdi o terimleri tek tek sadeleştirelim.
Çünkü bunları bilmeden yatırım yapmak, haritasız bir şehirde yol aramaya benzer.

1-)  Emsal – Toprağın Geleceğini Söyleyen Rakam

Her arsanın kendi dili vardır; bu dilin ilk kelimesi emsaltir.
Emsal, arsada ne kadar yapı yapılabileceğini gösterir.
1.000 metrekarelik bir arsada emsal 0.30 ise, toplam inşaat alanı 300 metrekare demektir.

Ama işin püf noktası burada başlar:
Yan sokaktaki arsada aynı büyüklükte olmasına rağmen emsal 0.50 olabilir.
Sonuç? Aynı toprak, %60 daha değerli hale gelir.

💡 Küçük not:
Emsal oranı sadece kat sayısını değil, yatırımcının kâr oranını da belirler.

Emsal, arsada ne kadar yapı yapılabileceğini gösterir.
Bu oran, arsa yatırımında imar durumu ve yatırım güvenliği açısından büyük önem taşır.
Çünkü doğru emsal, yalnızca yapı yoğunluğunu değil, yatırımın gelecekteki değerini de belirler.

2-) Rayiç Bedel – Belediyenin Gözünden Değer

Rayiç bedel, her yıl belediyelerce belirlenen, vergilerde esas alınan değerdir.
Yani devletin gözünde o bölgedeki toprağın asgari fiyatıdır.

Ancak piyasada işler farklı yürür.
Rayiç 800 TL/m² olarak geçer, ama aynı bölgedeki arsalar 3.000 TL/m²’den el değiştirir.
Bu fark, bazen yatırımcının kazanç fırsatıdır; bazen de yanlış fiyat algısının kaynağı.

📊 Bir örnek:
Çanakkale’de 2021’de rayiç 650 TL idi.
1915 Köprüsü projesi açıklandıktan sonra, aynı parseller 2.400 TL’ye çıktı.

Rayiç bedel, her yıl belediyelerce belirlenen vergilendirme temelidir.
Bölgesel fiyat farklarını görmek isteyenler için Çanakkale arsa rayiç bedelleri rehberi güncel örneklerle fikir verir.

3-) İmar Durumu – Kağıt Üzerindeki Kader

İmar durumu, bir arsanın geleceğini gösteren en kritik belgedir.
Konut mu olacak, ticari mi, sanayi mi?
Bu sorunun cevabı, yatırım kararını doğrudan etkiler.

Birçok kişi “imarsız ama ucuz” diye arsa alır.
Fakat bazen o ucuzluk, yıllar sürecek bir bekleyişin bedelidir.
O yüzden yatırım yapmadan önce belediyeden ya da parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden imar durumuna bakmak şarttır.

4-) Kadastral Yol – Ulaşım Değerin Yarısıdır

Haritada bir yol çizgisi görmekle, o yolda yürüyebilmek farklı şeylerdir.
Kadastral yol, haritada var ama henüz açılmamış yollardır.
Bu detay önemsiz sanılır, ama tam tersi: Değeri belirleyen gizli faktörlerden biridir.

Yola cephesi olan arsalar, olmayanlara göre %30–40 daha yüksek fiyatla alıcı bulur.
Çünkü gayrimenkulde “erişilebilirlik”, en az konum kadar önemlidir.

Kadastral yol, haritada gözüken ama sahada henüz açılmamış yoldur.
Detaylı bilgi için kadastro yolu ve geçiş hakkı rehberi yazımıza göz atabilirsiniz.

5-) DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) – Arsanın Görünmeyen Kaybı

İmar uygulaması yapılan bölgelerde belediye, yollar, parklar, okullar gibi ortak alanlar için arsanın bir kısmını keser.
Bu kesintiye DOP denir.

Oran genelde %35–45 civarındadır.
Yani 1.000 metrekarelik bir araziden 350–400 metrekaresi kamusal alana gider.
İlk başta moral bozucu gelebilir, ama şehir planlaması bunu gerektirir.

📘 Merak edenler için:
DOP Nedir? İmar Uygulamalarında Nasıl Hesaplanır?

6-) TAKS ve KAKS – Binanın Ne Kadar Yer Kaplayacağı

Bu iki terim genelde mimarların ağzından duyulur ama yatırımcı için de önemlidir.

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın zeminde kapladığı alan.
• KAKS (Kat Alanı Katsayısı): Toplam inşaat alanını ifade eder.

500 metrekare arsada TAKS 0.20, KAKS 0.40 ise toplam inşaat alanı 200 metrekare olur.
Bu oranlar, o arsanın “gerçek kullanım potansiyelini” belirler.

7-) İfraz ve Tevhid – Parçala ya da Birleştir

Yatırımcılar genelde bu iki kelimeyi karıştırır.

• İfraz, bir arsayı küçük parçalara ayırmaktır.
• Tevhid, küçük parselleri tek büyük parselde toplamaktır.

Küçük yatırımcı ifrazla satış kolaylığı sağlar.
Büyük yatırımcı ise tevhidle proje alanını büyütür.
Ama bu işlemler her zaman imar planına uygun olmalıdır; yoksa tapuda işlem bile yapılamaz.

8-) Hisseli Tapu – Ucuzun Bedeli

Birçok kişi, fiyatı cazip diye hisseli tapuya yönelir.
Ancak tapuda adınız yazıyor olması, toprağın o kısmının tamamen size ait olduğu anlamına gelmez.
Ortaklardan biri satışa yanaşmazsa, yıllarca beklemek zorunda kalabilirsiniz.

Bu yüzden hisseli tapu alırken, mutlaka noter onaylı paylaşım (taksim) yapılmalıdır.
Aksi halde “ucuz” diye alınan yatırım, ileride en masraflı hale dönüşebilir.

🔗 İlgili içerik: Hisseli Tapunun Avantajları ve Satış Süreci

9-) Rayiç Değer – Gerçek Değer Arasındaki Uçurum

Tapudaki rayiç bedel ile piyasanın gerçek fiyatı arasında her zaman fark olur.
Bu fark bazen birkaç yüzde, bazen birkaç kat olabilir.
O farkın yönünü öngören yatırımcı kazanır.

📍 Örnek:
İzmir çevresinde 2020’de 700 TL/m² olan bir tarla, imar geçince 3.200 TL/m² oldu.
Değerleme işte bu farkı öngörme sanatıdır.

10-) Değerleme Raporu – Fiyatın Arkasındaki Hikâye

Değerleme raporu, bir arsanın fotoğrafını değil, hikâyesini anlatır.
Uzmanlar bu raporu hazırlarken emsal satışları, ulaşım akslarını, imar durumunu, hatta bölgenin gelişim trendini analiz eder.
Sonra tüm bu verileri birleştirip “gerçek değeri” ortaya koyar.

Bankalar için zorunludur, ama bireysel yatırımcılar için de büyük avantaj sağlar.
Çünkü duygular değil, veriler konuşur.

Sonuç

Toprak, yalnızca üzerinde yürüdüğümüz bir zemin değildir.
Doğru okunduğunda, geleceği gösteren bir pusuladır.
Bir arsanın değerini anlamak, onun geleceğini okumakla aynıdır.

Eğer bu terimlerin anlamını bilirseniz, arsa alırken artık sadece “metrekareye” değil, potansiyele bakarsınız.
Ve işte o fark, gerçek yatırımcıyı diğerlerinden ayırır.

📍 Arveya, yatırımcıların sadece arsa değil, doğru bilgiye ulaşmasını sağlar.
Harita destekli analiz sistemimizle Türkiye’nin dört bir yanındaki fırsatları tek ekranda görebilirsiniz.

👉 Arveya’da yatırım fırsatlarını harita üzerinden incelemek için hemen kaydolun.

SSS – Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa değerleme raporu almak zorunlu mu?
Kurumsal işlemlerde evet. Bireysel yatırımcı içinse bilinçli karar vermenin en güvenli yoludur.

2. Rayiç bedel neden düşük olur?
Belediyeler vergi tabanını düşük tutar. Piyasa fiyatı, arz–talebe göre şekillenir.

3. Hisseli tapu alınır mı?
Noter onaylı paylaşım varsa evet, yoksa risklidir.

4. DOP oranı sabit midir?
Hayır, her bölgede planlama kararına göre değişir.

5. Kadastral yol neden önemli?
Çünkü bir arsaya araç giremiyorsa, değer de giremez.