Arsa ve Tarla Arasındaki Hayati Ayrım: Paranızı Toprağa Gömmeden Önce Okuyun
Gayrimenkul yatırımında yapılan en büyük hata, her toprak parçasını aynı kefeye koymaktır. ARVEYA Yapay Zekası, mülkünüzün statüsünü anında tespit eder ve "Arsa hayaliyle tarla fiyatı ödemenizi" engeller.
Arsa
Belediyenin parselasyonunu yaptığı, imar izni olan, hemen inşaata başlanabilir arazidir. m² fiyatı en yüksek toprak türüdür.
Tarla
Henüz imarı olmayan, asıl vasfı "tarımsal üretim" olan ham topraktır. Değeri imar beklentisine değil, verimine göre belirlenir.
Tarla Fiyatını Belirleyen Kritik Parametreler
Bir tarlanın dönüm fiyatını belirleyen faktörler, konuttan çok daha tekniktir:
1. Kadastral Yol Durumu (En Kritik Faktör)
Yatırımcının ilk sorması gereken soru: "Resmi yolu var mı?"
- ✅ Kadastral Yola Cephe: Tarlanın devletin resmi yoluna sınırı olmasıdır. Bu tarlalar her zaman daha değerlidir ve belirli şartlarda yapılaşmaya izin verebilir.
- ❌ Tarla Yolu / Mahsur Parsel: Resmi olmayan, komşunun tarlasından geçilen yollardır. "Kör Parsel" olarak adlandırılır ve fiyatı emsallerine göre %30-40 daha düşüktür.
2. Su Durumu ve Toprak Verimliliği
3. Geometri ve Topografya
Tarlanın şekli "Yamuk" veya "Dar Uzun" ise, traktörle işlenmesi zorlaşır ve tarımsal verim kaybı (ölü alan) oluşur. "Kare" veya "Dikdörtgen" formundaki düz tarlalar her zaman daha kıymetlidir.
Sürpriz Bölüm: "Bağ Evi / Tiny House" Potansiyeli
Son yılların en büyük trendi olan 'Şehirden Kaçış' arzusuna hitap eden o soru: Tarlama ev yapabilir miyim? Her tarlaya ev yapılmaz, ama bazılarının "gizli imar hakkı" vardır.
📜 Yüzde 5 Kuralı (Plansız Alanlar Yönetmeliği)
- Şart 1: Kadastral yola cephesi olmalı.
- Şart 2: Büyüklüğü en az 5.000 m² olmalı.
Bu şartları sağlıyorsanız:
- Toplam alanın %5'i kadar inşaat hakkı (Max 250 m²)
- Maksimum 2 kat (6.50 metre) yükseklik
*ARVEYA Raporu, tarlanızın bu şartları sağlayıp sağlamadığını kontrol ederek size arazinizin "Bağ Evi Potansiyelini" gösterir. Bu özellik değeri %50 artırabilir!
🚜 Tarla/Arazi Değer Simülatörü
Arazi Değer Artırıcılar (Seçiniz)Tahmini Arazi Değeri
0 ₺
Yatırım Notu: --
Arazi Ekspertiz Yöntemlerimiz: Değer Nasıl Bulunuyor?
Tarla değerlemesinde konuttan farklı olarak iki ana yöntem kullanıyoruz:
1. Piyasa (Emsal) Yöntemi
Bölgedeki benzer nitelikteki tarlaların satış fiyatlarını baz alır. Tarla satışları konut kadar sık olmadığı için yapay zeka algoritmamız daha geniş bir coğrafi yarıçapı tarar.
2. Gelir Kapitalizasyonu
Tarlaya ekilebilecek ürünün (Örn: Buğday, Mısır) yıllık net getirisi hesaplanır. Bu getiri, bölgenin "Kapitalizasyon Oranı"na bölünerek tarlanın çıplak değeri bulunur.
Yatırımcı İçin Risk Analizi: Neden Ucuza Satılıyor?
Bazen internette "kelepir" tarlalar görürsünüz. Fiyatın düşük olmasının arkasında genellikle şu gizli kusurlar yatar:
- Sit Alanı: Arkeolojik veya doğal sit alanı olabilir. Çivi bile çakamazsınız.
- Büyük Ova Koruma Alanı: Tarımsal bütünlüğü korumak için bölünmesi ve yapılaşması yasaklanmış alandır.
- Hisseli Tapu Sorunu: Tarlanın 50 ortağı olabilir. Siz hisse alsanız bile, diğer ortaklar "Şufa Hakkı"nı kullanarak tarlayı elinizden yasal yolla alabilir.