Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark | Tapuda Gerçek Ne Anlatır?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya proje aşamasındaki bir yapıda, pay sahiplerinin ileride sahip olacakları bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren resmi tapu türüdür. Ancak iskan belgesi alınmadığı sürece bu belge, hukuken tam mülkiyet statüsü taşımaz ve bina tamamlanmama riskleri devam eder. Yatırımcı için bu süreç, inşaat halindeki tapu üzerinden erken dönem değer artışı yakalamak anlamına gelir.

Gayrimenkul dünyasında kat irtifakı nedir sorusu, özellikle topraktan yatırımlarda ve inşaat halindeki projelerde sıkça karşımıza çıkar. Bu tapu türü, binanın henüz tamamlanmadığı aşamada mülkiyet haklarını nasıl koruduğunu ve hangi dairenin kime ait olduğunu belgeler. Süreç, arsa payının belirlenmesiyle başlar ve iskan alımıyla kat mülkiyetine dönüşür. Neden bu aşamada alım yapıldığını sorarsanız, genellikle proje bitimindeki yüksek fiyatı ödememek ve "lansman fiyatı" avantajından yararlanmak içindir. Ancak avantajı olduğu kadar riskleri de vardır; zira yapı ruhsatı ile uyumlu olmayan projelerde hukuki sorunlar doğabilir. Yatırımcılar için arsa payı hesaplama yöntemleri ve potansiyel değer artışı kritiktir. Konuyla ilgili teknik analizler, yapay zeka destekli emlak CRM sistemleri tarafından da takip edilerek piyasa verileriyle karşılaştırılabilir ve bölgesel fiyat analizleri yapılabilir. Doğru bilgi, yatırımınızı güvence altına alır.

KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ TEMEL FARKLAR

Yatırımcıların en sık karıştırdığı iki kavram, aslında mülkiyetin hukuki statüsünü belirleyen temel ayrımdır. Sahada gördüğümüz en büyük yanılgı, elinde kırmızı veya mavi bir tapu senedi olan herkesin evinin tamamen "yasal ve bitmiş" olduğunu düşünmesidir. Oysa tapunun renginden ziyade üzerinde yazan "nitelik" kısmı ve işaretlenen kutucuklar hayati önem taşır. Kat irtifakı, binanın yapım aşamasında olduğunu veya yapıldığını ancak henüz yasal prosedürlerin (iskan) tamamlanmadığını belgeler.

Neden İki Farklı Tapu Türü Var ve Bu Bize Ne Anlatır?

Devlet, inşaat sürecini ve bitmiş yapıyı birbirinden ayırmak ister. Kat irtifakı, arsa üzerindeki hissenizi ve gelecekte sahip olacağınız dairenin konumunu belgelerken; kat mülkiyeti binanın projeye tam uygun bittiğini tesciller. Eğer bir daire alıyorsanız ve tapuda "arsa" niteliği devam ediyor ancak "kat irtifakı" kutucuğu işaretliyse, belediye nezdinde bina hala teknik olarak "şantiye" veya "tamamlanmamış yapı" statüsünde olabilir.

Bu durum, banka kredisi süreçlerinde veya abonelik işlemlerinde karşınıza engel olarak çıkabilir. Bankalar, iskan öncesi tapu durumu söz konusu olduğunda projenin tamamlanma yüzdesine (genelde %80 üzeri) ve müteahhidin güvenilirliğine bakar.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı, tapuda nereden anlayacağınızı ve kredi–satış sürecine etkisini görmek için kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı rehberini okuyun.

Kat mülkiyeti, iskanı alınmış ve projesi tam onaylanmış yapıyı temsil ederken; kat irtifakı, yapım sürecindeki veya iskanı eksik yapıyı ifade eder. Yatırımcı için kat mülkiyeti "sıfır risk", kat irtifakı ise "potansiyel risk ancak yüksek getiri" demektir.

TOPRAKTAN SATIŞLARDA RİSK YÖNETİMİ VE HUKUKİ SÜREÇ

Topraktan satış tapusu olarak da bilinen süreçlerde, yatırımcı aslında henüz fiziksel olarak var olmayan bir daireyi değil, o daireye isabet eden arsa payını ve projeye bağlı irtifak hakkını satın alır. Burada yapılan en büyük hata, sadece maket, render görüntüleri veya 3D görsellere bakarak karar vermektir. Hukuki zemin, görsellerden değil, tapu kütüğündeki şerhlerden ve sözleşme detaylarından okunur.

İnşaat Halindeki Tapu Alırken Nasıl Korunursunuz?

Bir projeye girerken müteahhidin geçmişi kadar, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme de kritiktir. "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" mutlaka noterde yapılmalı ve tapuya şerh düşülmelidir. Eğer bu şerh yoksa, müteahhit iflas ettiğinde veya arsa sahibi ile anlaşmazlığa düştüğünde, elinizdeki kat irtifakı tapusu sizi tam anlamıyla korumayabilir; arsa sahibi ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Arsa paylı tapu sahibi olmak, binanın %100 tamamlanacağını garanti etmez, sadece arsa üzerindeki hakkınızı baki kılar.

Bu tür yatırımlarda inşaat bitim garantisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yatırım risklerini netleştirmek için arsa payı karşılığı inşaat yapımı rehberini inceleyin.

Formül 1: Arsa Payı Sağlaması

Bir dairenin değerini ve kentsel dönüşümdeki gücünü anlamak için arsa payının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmelisiniz.

Gerçek Arsa Payı = (Toplam Arsa Alanı / Toplam Payda) × Daireye Düşen Pay

Örnek: 1000 m² arsa üzerinde, paydası 100 olan projede 5 paya sahipseniz; (1000 / 100) x 5 = 50 m² arsa hakkınız vardır. Bu hesap tapuyla uyuşmalıdır.

TAPU SENEDİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KRİTİK NOKTALAR

Elinize bir tapu senedi aldığınızda, standart bilgilerin ötesinde bakmanız gereken "kırmızı bayrak" noktaları vardır. Yıllardır edindiğimiz tecrübeler, birçok alıcının sadece kendi ismine ve ada/parsel numarasına odaklandığını gösteriyor. Oysa şeytan ayrıntıda ve tapunun alt kısımlarındaki küçük kutucuklarda gizlidir.

ÖZGÜN DEĞER: TAPU SENEDİNDE NEREYE BAKILIR?

1. Nitelik Kısmı: Burada "Arsa" mı, "Kargir Apartman" mı yoksa "Mesken" mi yazıyor? "Mesken" yazması iskan alındığını, "Arsa" yazması ise sürecin devam ettiğini gösterir.
2. Kat İrtifakı Kutucuğu: Tapunun orta kısmında yer alan bu kutucuk işaretli mi? İşaretli değilse, sadece hisseli arsa alıyor olabilirsiniz ve dairenizin yeri belli olmayabilir.
3. Edinme Sebebi: Tapunun arka yüzünde veya açıklama kısmında, mülkün önceki sahibinden nasıl geçtiği (satış, miras, bağış) yazar. Bağış veya şaibeli devirler, iptal davalarına konu olabilir.
4. Şerhler ve Beyanlar Hanesi: İpotek, haciz, aile konutu şerhi veya "yıkım kararı" gibi ibareler burada yer alır. Tapu dairesinden "takidatlı tapu kayıt örneği" istemeden imza atmayın.

Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Eşleşmesi

Dairenin arsa payı hesabı yanlış yapılmışsa, kentsel dönüşüm gibi durumlarda ciddi hak kaybı yaşarsınız. 100 metrekarelik bir dairenin arsa payı, binadaki 80 metrekarelik bir daireden az görünüyorsa orada bir sorun vardır. Bu dengesizlik, ileride binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda alacağınız yeni dairenin küçülmesine veya borçlanmanıza neden olur.

Arsa payının yatırım değerini nasıl etkilediğini ve tapuda arsa payı hesaplama adımlarını öğrenmek için tapuda arsa payı ne demek  blog yazımızı okuyabilirsiniz.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE KAT İRTİFAKININ ROLÜ

Türkiye gibi deprem kuşağında olan ülkelerde, binaların ömrü dolduğunda "kat irtifakı" sahiplerinin durumu büyük önem kazanır. Bina yıkıldığında, tapudaki "bağımsız bölüm" (yani 3. kattaki 5 numaralı daire) hukuken ortadan kalkar ve geriye sadece "arsa payı" kalır.

Eğer kat irtifakı tapunuzda arsa payınız, dairenizin şerefiyesine ve büyüklüğüne göre düşük yazılmışsa, bina yıkıldığında elinizde kalan arsa hissesi de küçük olacaktır. Yeni bina yapılırken müteahhit, arsa payı oranına göre daire dağıtımı yapacağı için, 120 m² daireniz varken, arsa payınız düşük olduğu için 90 m² bir daireye razı olmak zorunda kalabilirsiniz. Bu yüzden kat irtifakı alırken sadece manzaraya değil, tapudaki matematiksel oranlara da bakmak, gelecekteki mirasınızı korumak demektir.

Kentsel dönüşüm yatırımında fırsatlar, riskler ve kâr ipuçlarını net görmek için kentsel dönüşüm yatırımı  blog yazımızı inceleyin.

İSKAN ALIM SÜRECİ VE BELEDİYE KONTROLLERİ

Kat irtifakından mülkiyete geçiş, yani halk arasındaki tabiriyle "iskan almak", binanın resmi doğum belgesini almak gibidir. İskan yoksa, elektrik ve su şantiye tarifesinden (daha pahalı) kullanılabilir, belediye hizmetlerinde aksamalar yaşanabilir ve en önemlisi bina "yasal" statüde tam kabul görmez.

ÖZGÜN DEĞER: BELEDİYE / İSKAN İÇİN 7 SORU

Belediyenin İmar Müdürlüğü'ne gittiğinizde memura sormanız gereken net sorular şunlardır:

1. Binanın yapı ruhsatı hala geçerli mi, yoksa 5 yıllık inşaat süresi dolmuş mu?
2. Projeye aykırı bir kaçak yapılaşma (teras kapatma, oda ekleme, çekme mesafesi ihlali) var mı?
3. Yapı tatil tutanağı tutulmuş mu veya encümen cezası var mı?
4. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) başvurusu yapılmış mı, hangi aşamada?
5. Binanın otopark harcı borcu veya sığınak yönetmeliğine aykırılığı var mı?
6. Zemin etüdü raporları mevcut mu ve deprem yönetmeliğine uygun mu?
7. Bölgede bir imar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm kararı var mı?

Tapu türü değişikliği, cins tashihi süreci ve arsa vasfı nasıl değiştirilir adımlarını öğrenmek için tapuda cins tashihi inceleyebilirsiniz.

İskan belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi), binanın fen ve sağlık kurallarına uygun bittiğini kanıtlar. Ancak iskan alınmamış binalarda kat irtifakı tapusu ile yaşam devam edebilir; bu durum hukuken "ayıplı" sayılmasa da "eksik" statüdedir ve mülkün ikinci el satış hızını yavaşlatır.

BANKA KREDİSİ VE FİNANSAL HESAPLAMALAR

Yatırımcıların en çok merak ettiği konulardan biri: "Kat irtifaklı eve kredi çıkar mı?" Cevap: Evet, ama şartlı. Bankalar, projenin tamamlanma oranına ve müteahhidin güvenilirliğine (garantörlük anlaşmalarına) bakar. Tamamlanma oranı %80’in altındaysa, banka ekspertiz raporu olumsuz gelebilir veya kredi tutarı (LTV oranı) düşük tutulabilir.

Kredi Çıkar Mı Sorunsalı ve Banka Bakışı

Bankalar, kredi onayı verirken tapudaki "kat irtifakı" ibaresinden çok, ekspertiz raporundaki "bitmişlik seviyesi" ve "yasal duruma aykırılık" notlarına odaklanır. Eğer binada projeye aykırı eklentiler varsa, banka teminatı riskli bulup kredi vermeyebilir.

Formül 2: İskan Maliyeti Tahmini

Eğer iskansız bir bina alıyorsanız, gelecekteki maliyeti öngörmelisiniz.

Tahmini İskan Gideri = (M2 Başına Belediye Harcı + Proje Müellif Ücretleri + Ceza/Düzeltme Giderleri) × Daire Büyüklüğü

Örnek: Metrekare başına ortalama 500 TL masraf ve 100 m² daire için; 500 x 100 = 50.000 TL (Rakamlar bölgesel olarak çok değişkendir, belediyeden teyit edilmelidir).

KAT İRTİFAKI NE ZAMAN SONA ERER VEYA İPTAL OLUR?

Bu tapu türünün sonsuza kadar geçerli olduğu sanılır ancak teknik olarak belirli şartlara bağlıdır. Kat irtifakı, ana taşınmazın (binanın) tamamen yok olmasıyla veya arsa sahibinin yazılı istemiyle sona erebilir. Daha kritik olan durum ise "hukuki süre" aşımıdır.

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde temelin atılması ve 5 yıl içinde inşaatın bitirilmesi gerekir. Eğer 5 yıl içinde bina tamamlanmaz ve ruhsat yenilenmezse, ruhsat hükümsüz hale gelir. Bu durumda kat irtifakının hukuki dayanağı zayıflar. Mahkeme kararıyla veya maliklerin başvurusuyla kat irtifakı terkin edilerek (silinerek) tapu tekrar "arsa" vasfına dönebilir. Bu senaryo, topraktan giren yatırımcının en büyük kabusudur çünkü daire hakkını kaybedip sadece arsa paydaşı olarak kalabilir. Bu yüzden yatırım yaparken projenin ilerleme hızı ve müteahhidin finansal gücü hayati önem taşır.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

Kat irtifakı tapusu ile ev satılabilir mi?

Evet, kat irtifakı tapusu resmi bir mülkiyet belgesidir ve tapu dairesinde alım-satımı yasal olarak yapılabilir. Ancak alıcı, binanın iskan durumunu, borçlarını ve projeye uygunluğunu bu haliyle kabul etmiş sayılır.

Kat irtifakı süresi ne zaman dolar veya iptal olur?

İnşaat, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz kalır. Ayrıca arsa üzerindeki bina yıkılırsa (deprem, kentsel dönüşüm) kat irtifakı sona erer ve mülkiyet "arsa payı" üzerinden devam eder.

İskan alınmazsa ne olur, cezası var mıdır?

İskan alınmazsa bina "şantiye" statüsünde kalır. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri şantiye tarifesinden (daha pahalı) açılabilir. Ayrıca belediye, kaçak yapı veya ruhsata aykırılık durumunda para cezası kesebilir ve yıkım kararı alabilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?

Müteahhit veya yöneticinin başvurusuyla, belediyeden iskan belgesi (yapı kullanma izni) alınır. Ardından tüm kat malikleri adına Lihkab/Kadastro ve tapu müdürlüğüne başvurularak "cins tashihi" yapılır ve tapular kat mülkiyetine dönüştürülür.