İmarlı arsa yatırımlarında plan değişikliklerinin ve bölgesel değer artışının yatırım kararlarına etkisini keşfedin, doğru stratejiyi belirleyin.
İmarlı Arsada Yeni Dönem Başlıyor
Yirmi yıldır bu sektördeyim. Her dönemin kendi gözdesi olur ama şunu net söyleyebilirim:
2025 yılı, imarlı arsalar için yeni bir dönemin kapısını araladı.
Artık yatırımcılar yalnızca “arsa” değil, geleceği planlanmış toprak arıyor.
Google’da sıkça şu sorularla karşılaşıyorum:
“İmarlı arsa fiyatları neden yükseliyor?”,
“Plan değişikliği arsayı nasıl etkiler?”,
“Hangi şehirlerde imarlı arsalar değerlenecek?”
Bu soruların cevabı aslında basit: Artık gayrimenkul değeri, metrekareyle değil, planla ölçülüyor.
Bu yazıda sahada gözlemlediğim gerçeklerle birlikte, planların yatırım üzerindeki etkisini, hangi bölgelerin öne çıktığını ve gelecekte neler beklenebileceğini anlatacağım.
İmarlı Arsa Nedir, Neden Talep Görüyor?
İmarlı arsa; yapı yapılmasına izin verilen, belediye veya il özel idaresi tarafından onaylanmış planlarda yer alan parsellerdir.
Bu durum yatırımcıya iki net avantaj sağlar:
- Değer artışı öngörülebilir hale gelir.
- Risk, plansız bölgelere göre çok daha düşüktür.
Marmara ve Ege bölgelerinde bunu defalarca gördüm.
Bir yıl önce 1 milyon TL’ye alınan bir imarlı parsel, plan onayından sonra 1,5 milyona çıktı.
Bu artış spekülatif değil; planın getirdiği altyapı, yol ve yapı hakkı gibi unsurlardan kaynaklanıyor.
İmar, bir anlamda toprağın kaderini belirleyen imzadır.
Bölgesel Planların Yatırıma Etkisi
Arsanın değerini yalnızca konumu belirlemez, bağlı olduğu 1/100.000 veya 1/5000 ölçekli plan paftası da belirler.
Bu planlar bölgenin geleceğini şekillendirir: nerede konut gelişir, nerede sanayi kurulur, neresi tarım olarak kalır.
Çanakkale – Balıkesir Aksı: Sessiz Ama Güçlü
Örneğin Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi, son 10 yılda Türkiye’nin en çok revize edilen planlarından biri.
1915 Köprüsü, Bandırma OSB, Karabiga Limanı ve Ayvacık çevresindeki yeni yollar bu planın üzerine inşa edildi.
Planın “kentsel gelişme alanı” olarak işaretlediği bölgelerde arsa fiyatları %80’in üzerinde arttı.
Bu artışı yalnızca yatırımcı değil, yerel halk bile hissediyor.
📌 Detaylı analiz için: Balıkesir Arsa Yatırımı Rehberi
🚧 Ulaşım ve Sanayi Projeleri Yatırımın Nabzını Belirliyor
Bir bölgeye yeni bir yol, köprü ya da sanayi yatırımı geldiğinde planlar da onun etrafında yeniden şekilleniyor.
Benim gözlemim şu:
“İmar, ulaşımla el ele yürür.”
1915 Çanakkale Köprüsü bunun en net örneği.
Lapseki’den Biga’ya uzanan koridorda, planlarda önceden “tarım alanı” olarak görünen yerlerin bir kısmı,
bugün “kentsel gelişme” veya “lojistik alan” olarak revize ediliyor.
Bu da birkaç yıl içinde arsaların ikiye katlanması anlamına geliyor.
Aynı durum Tekirdağ–Çorlu–Marmara Ereğlisi hattında da var.
Liman yatırımları ve lojistik merkezler, çevredeki imarlı arsaları uzun vadeli kazanç potansiyeli olan yatırımlara dönüştürdü.
İmar Türüne Göre Farklı Getiri Dinamikleri
Her imarlı arsa aynı getiriyi sağlamaz.
Konut, ticari ve sanayi imarları arasında ciddi fark vardır.
Bu farkı net görmek isteyen yatırımcılar için basit bir tablo hazırladım:
| İmar Türü | Kullanım Alanı | Getiri Dinamiği | Risk Düzeyi |
|---|---|---|---|
| Konut İmarlı | Müstakil veya toplu konut | Yavaş ama istikrarlı artış | Düşük |
| Ticari İmarlı | Ofis, mağaza, küçük sanayi | Hızlı değerlenme, yoğun talep | Orta |
| Sanayi İmarlı | OSB çevresi, depo alanı | Yüksek kazanç, sabır ister | Orta-Yüksek |
Benim deneyimime göre, sanayi imarlı arsalar uzun vadede en fazla kazandıranlardır ama doğru bölge seçimi hayati önemdedir.
Örneğin Marmara’da Bandırma–Susurluk hattı, Ege’de Aydın–Denizli koridoru bu potansiyele sahip.
📎 Ayrıca Oku: İmarlı Arsa Türleri: Konut, Ticari, Sanayi ve Turizm Arasındaki Farklar
Plan Değişiklikleri Nasıl Takip Edilir?
Yatırımcıların çoğu tapuda “imar var” yazısını görünce rahatlıyor ama esas bilgi plan notlarında gizlidir.
Plan notları; bir parselin ne kadar yapı hakkına sahip olduğunu, hangi kullanım amacına uygun olduğunu gösterir.
Benim önerim şu üç adımı izlemektir:
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Plan Portalı’nda güncel paftayı incele.
- Belediye imar arşivinden 1/1000 ve 1/5000 plan kararlarını kontrol et.
- Eğer yatırım bölgesindeysen, meclis kararlarını takip et.
Plan değişiklikleri genellikle burada duyurulur.
📍 Ek Bilgi: Arsa Yatırımında İmar Durumu ve Yatırım Güvenliği Nasıl Sağlanır
Neden Uzun Vadede İmarlı Arsa Güvenli Limandır?
Arsa yatırımı kısa vadede sabır ister, uzun vadede güven verir.
İmarlı arsalar bu açıdan özel bir konumdadır çünkü:
- Değeri planla yasal olarak güvence altındadır.
- DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) oranı sayesinde altyapı planlanabilir.
- Satışta değer artış vergisi avantajı vardır.
- En önemlisi, “imar iptali riski” düşüktür.
Bu nedenle birçok yatırımcı artık “konut almak yerine imarlı arsa sahibi olmayı” tercih ediyor.
Arveya verilerine göre 2024–2025 arasında imarlı arsa talepleri %35 artış göstermiş durumda.
Bu artış, yatırımcının güven arayışının bir sonucudur.
Bu makale ilginizi çekebilir > Arsa Yatırımı Gelecekte Nereler Değerlenir?
Planı Okuyan Kazanır
Sahada gördüğüm en büyük fark, bilgiyi kullanan yatırımcıyla sezgisel davranan yatırımcı arasındaki farktır.
Plan okumayı bilen, bölgesel verileri analiz eden yatırımcı; “şans” değil, stratejiyle kazanır.
Bir bölgenin 1/100.000 planına dikkatle bakın — oradaki tek bir renk değişikliği, beş yıl sonra size büyük bir kazanç getirebilir.
Kazandıran yatırım, sadece yer değil, doğru zaman ve doğru planı okumaktır.
Arveya olarak biz, bu süreci veriye dayalı hale getiriyoruz.
👉 Siz de bölgenizdeki imarlı arsaları keşfetmek için Arveya Emlak CRM Yazılımı üzerinden analizleri inceleyebilirsiniz.
