Tarla Yatırımı Nasıl Yapılır? Kadastral Yol ve Elektrik

TARLA YATIRIMI NASIL YAPILIR ?

Türkiye de artık insanlar konut fiyatlarının çok artmasından dolayı Tarla yatırımları ile daha fazla değer kazanacak topraklara yatırım yapmak istiyorlar. Artan arsa fiyatları, büyükşehirlerde insan popilasyonu ve konut fiytalarını artması artık yatırımcıların Tarla sahibi olma fikri daha mantıklı gelmektedir.

Şehirlerin genişlemesi ile Tarla yatırımcıları artık gün geçtikçe daha fazla artmaktadır. Fakat birçok yatırımcı Tarla almadan önce doğru analizleri yapmıyor. Bu nedenle Tarla yatırımı bazen yatırımcılar için hayal kırıklığı oluyor. Türkiye’de gelecekte değer kazanacak bölgeleri öğrenin.

Peki ama hangi tarlalar gerçekten kazandırıyor, yatırım yaparken nelere dikkat edilmeli? Bu rehberde, potansiyeli yüksek tarla yatırımlarını belirlemenin yollarını, yatırımcı hatalarını ve gerçek örnekleri bulacaksınız.

Tarla Yatırımına Başlamadan Önce Amaç Belirleme

Tarım Amaçlı Tarla mı, Yatırım Amaçlı Tarla mı?

Öncelikli olarak Tarla yatırımı yapmadan önce YATIRIM amaçlımı Tarla sahibi olmak istiyorsunuz yoksa TARIM amaçlı olarak ekip biçerek bir kazançmı elde etmek hedefiniz var.

Her yatırımın ilk adımı niyeti belirlemektir.

• Eğer tarım yapmak istiyorsanız; toprağın kalitesi, su kaynağına yakınlığı ve sulama olanakları ilk sırada olmalı.
• Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız, odak noktanız “konum ve imar potansiyeli” olmalı.

Örnek

Ali Bey, Çanakkale Ezine’de 2 dönüm tarlayı organik zeytincilik için aldı. 3 yıl sonra hem mahsulden gelir elde etti hem de bölgeye gelen yol projesiyle değeri 4 katına çıktı. Ama aynı köyde başka bir yatırımcı, imara uzak bölgede aldığı tarlayı yıllarca satamadı.

Ders: Doğru niyet, doğru lokasyonu belirler. “İmar durumu yatırım kararınızı nasıl etkiler, öğrenin”

Tarla Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Kritik Faktör

1) İmar Planı ve Gelişim Alanı

İmar planlarını ilgili satın aldığınız Tarla sınırlarındaki Belediyelerden imar durumlarını öğrenebilirsiniz. İmarın hangi bölgeye doğru ilerlediğini, bu alanda yapılacak okul hastana vb. detayları inceleyebilirsiniz.

İmar planlarını belediyenin imar müdürlüğünden sorgulayın.Gelişim aksına yakın tarlalar, genellikle 3–5 yıl içinde “arsa” statüsüne geçme potansiyeline sahiptir.

İmar plan sorgulamak için ilgili belediyenin e-imar sayfasından ada ve parsel bilgisi girerek görebilirsiniz. Örnek Çanakkale e imar sayfasına ulaşabilirsiniz.

Aşağıdaki görselde gireceğiiniz parsel ve ada bilgisine göre detayları incelebilirsiniz.  Çevre Şehircilik ve İklim Değişiklik Bakanlığı sayfasından sorgulama yapabilirsiniz.

2) Kadastral Yol ve Ulaşım

Kadastrol yol demek tapuda gözüken bir yol olması ama henüz açılmamış bir yoldurumundadır. Bu, belediyenin ileride o yolu açma planı olduğunu gösterir. Yolu olmayan bir tarla, yatırım için “kapanmış kapıdır”. Tarla yatırımı yaparken kesinlikle Kadastrol yola cephesi olması önemlidir.

Tarlanın Kadastrol Yol ve Ulaşım durumunu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden yapabilirsiniz. Aşağıdaki görselde ok işareti ile belirtilen kısım kadastrol yoldur.

Kadastrol yol neden bu kadar önemli ?

• Belediye, yalnızca yola cephesi olan parsellere imar verir.
• Yolu olmayan parseller, imar planında “bloklanmış” gibi kalır.
• Ayrıca elektrik ve su abonelikleri bile çoğu yerde sadece yola cephesi olan parsellere veriliyor.

Örnek ;

Biga’da aynı köyde iki tarla satılıktı.Biri 3 dönüm ama yola cepheliydi (kadastral çizgi var), diğeri 5 dönüm ama içerideydi. 3 dönümlük tarla 1 milyon TL’ye satıldı, 5 dönümlük olan hâlâ 700 bin TL’ye müşteri bekliyor.

3) Altyapı ve Elektrik–Su Durumu

Satınalacağını Tarlanın konumuna yakın olan Elektrik direği, su hattı veya asfalt yol olması Tarlanın değerini belirğin ölçüde artıracaktır. Bu nedenle tarla yatırımı yapmadan önce Elektrik Su vb. altyapıların olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir. 

Tarlanın Altyapı ve Elektrik Su Durumunu nasıl inceleyeceksiniz ? 

Uydu Görüntüsü + TKGM Parsel Sorgu Kombinasyonu

https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ sayfasından Parsel bilgilerini girerekj uydu seçenceği seçerek Tarlanın konumunda veya yakında olan Elektrik direklerinin gölgeleri, trafolar ve asfalt yollar genellikle net çıkar. Eğer parselin kenarından beyaz/boz renkli bir çizgi geçiyorsa, bu çoğunlukla stabilize ya da asfalt yoldur.

Yan parsellerde ev, depo veya sera varsa, o bölgeye elektrik hattı kesin gelmiştir.Tarla Etrafında “ağaç gölgesi gibi düzenli dizilmiş küçük çizgiler” varsa, onlar elektrik direği hattıdır.

Yani bu bile “altyapı hazır” demektir.

Tarlanın bulunduğu Belediye veya İl Özel İdaresi Altyapı Birimleri

Her ilin veya ilçenin “Altyapı Hizmetleri Müdürlüğü / Fen İşleri” birimlerin giderek satın alacağınız Tarla arazis ile ilgili aşağıdaki soruları sorabilirsiniz. Bilgi almak için tarlanın Parsel bilgileri vererek kısa sürede cevap alabilirsiniz.

• Su hattı geçiyor mu?
• Kanalizasyon planı var mı?
• O bölgede altyapı planlaması yapılmış mı?

Elektrik Dağıtım ve Su İdareleri (TEDAŞ, UEDAŞ, MASKİ vb.)

Satınalmayı planladığınız Tarlanın Elektrik altyapısı veya çevresindeki bilgileri almak için en sağlıklı bilgiyi Elektirk dağıtım işletmelerinden alabilirsiniz. 

• Bölgenin elektrik dağıtım şirketine “şu ada–parselin yakınında direk hattı var mı?” diye dilekçe veya online formla sorabilirsin.
• Aynı şekilde il su idaresi (örneğin BUSKİ, ASKİ, İSU) hattın geçtiği bölgeleri sana harita üzerinden gösterebilir.

İpucu: Bazı belediyelerde “Altyapı Bilgi Sistemi” sayfası vardır, harita üstünde su hattı, kanalizasyon ve elektrik hatlarını katman olarak açabilirsin.

Örnek 

Çanakkale Biga’da yatırımcı Mehmet Bey, tarlasının yakınında bir ev gördü ama emin olamadı. TKGM’de baktı, yolun kenarında direk gölgeleri vardı. UEDAŞ’tan teyit istedi, 80 metre uzaklıkta hat olduğu ortaya çıktı. Bu bilgiyle yatırımını netleştirdi; çünkü hat çekme maliyeti sıfıra indi.

4) Hukuki Durum ve Tapu Kontrolü

Tapu kaydında şerh, ipotek veya ortaklık (hisseli tapu) var mı kontrol edin. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) üzerinden parsel sorgulama yapabilirsiniz.

5) Bölgesel Potansiyel

Yeni otoyol, sanayi bölgesi veya toplu konut projesi yakınındaki tarlalar “geleceğin arsası”dır.
TÜİK ve belediye projelerini takip etmek, sizi diğer yatırımcılardan 1 adım öne geçirir.

3. Türkiye’de En Karlı Tarla Bölgeleri

1-) Trakya: İstanbul’a Yakın, Sanayiyle Değer Kazanan Bölgeler

Tekirdağ, Kırklareli ve Lüleburgaz çevresi, hem lojistik hem sanayi yatırımları nedeniyle hızla değer kazanıyor. Özellikle TEM bağlantı yollarına yakın bölgelerde dönüm fiyatları 250.000 TL’nin üzerine çıktı.

2-) İzmir ve Çevresi: Tarım + Konut Geçiş Bölgeleri

Menemen, Torbalı, Menderes çevresi “imar geçiş hattı” üzerinde. Buradaki tarlalar, 5 yıl içinde kademeli olarak konut projelerine dahil olabiliyor.

3-) Çanakkale ve Balıkesir: Yatırımcıların Yeni Gözdesi

1915 Köprüsü ve kuzey Marmara otoyolu projeleriyle, özellikle Lapseki, Biga, Ezine hattı yatırımcıların radarına girdi. Tarla fiyatları son 3 yılda %200’e yakın artış gösterdi.

4. Tarla Yatırımında Karlılığı Artıran 3 Strateji

1) Kademeli Alım – Parça Parça Yatırım

Bütçenizin tamamını tek tarlaya bağlamayın.
Birden fazla bölgede küçük parseller almak, risk dağıtımı sağlar.

2) Harita ve Veri Analizi Kullanın

Yapay zekâ destekli emlak platformları (örneğin Arveya) size altyapı, yol ve değer artışı verilerini tek harita üzerinden gösterir.
Bu sayede “duyuma göre” değil, veriye göre yatırım yaparsınız.

3) Uzun Vadeli Plan Yapın

Tarla yatırımı sabır ister. Ortalama değerlenme süresi 3–7 yıldır.
Kısa vadeli kazanç beklentisiyle hareket etmek, sizi yanlış bölgelere yönlendirir.

5. Tarla Yatırımında En Sık Yapılan Hatalar

Tarla yatırımında genel olarak yapılan hatalar aşağıdaki madeler ile berlitebiliriz.

• Kadastrol yolu olmayan tarlayı ucuz diye almak
• Hisseli Tapulu araziyi satın almak
• İmar planını kontrol etmeden alım yapmak
• “Arkadaş tavsiyesiyle” bölge seçmek
• Tapu devrinde resmi danışman desteği almamak

Yatırımcı Notu: “Ucuza aldığınız her tarla, satılamadığı sürece pahalıdır.”

6. Tarla Yatırımında Getiri (ROI) Nasıl Hesaplanır?

ROI = (Satış Değeri – Alım Maliyeti) / Alım Maliyeti × 100 Bu tablo , doğru bölgede yapılan yatırımın getirisini özetler.
Tarla yatırımında ROI oranı genellikle konuta göre 2–3 kat daha yüksektir.ROI = (Satış Değeri – Alım Maliyeti) / Alım Maliyeti × 100

Bu tablo, doğru bölgede yapılan yatırımın getirisini özetler. Tarla yatırımında ROI oranı genellikle konuta göre 2–3 kat daha yüksektir.

7. Resmi Bilgi Kaynaklarını Kullanın

Doğru bilgiye ulaşmak, tarlanın geleceğini görmenin tek yoludur.

• TÜİK: Gayrimenkul fiyat endeksleri (TÜİK) | TKGM Parsel Sorgu: Tapu ve kadastro bilgileri Belediye İmar Müdürlüğü: Gelişim planları, projeler, yol açma planları

8. Gerçek bir Senaryo Doğru "Tarla ve Doğru Zaman"

Melis Hanım, 2020’de Balıkesir Gönen’de imar sınırına 800 metre mesafedeki bir tarlayı 900.000 TL’ye aldı. 2024’te bölgeye yeni organize sanayi projesi duyuruldu. 2025 sonunda tarlasını 2.8 milyon TL’ye sattı. Aynı yılın başında imardan uzak başka bir bölgede tarla alan bir yatırımcı, hâlâ alıcı bulamadı.

9. Sonuç: Toprak Sadece Değil, Zaman da Altın

Tarla yatırımı, doğru analizle yapılırsa uzun vadeli finansal özgürlük yaratabilir. Her dönüm, geleceğin potansiyel arsasıdır.

Doğru bilgiyle hareket edin, veriye dayalı karar verin, Arveya’nın AI destekli gayrimenkul analizlerini kullanın. Arveya’da yatırım fırsatlarını şimdi keşfedin.

👉 Arveya’da Tarla ve Arsa Yatırımlarını Keşfedin