Sit alanı nedir, nasıl belirlenir, niçin korunur, arsaya ev yapılır mı, satılır mı, yatırım için alınır mı, imar planında hangi türler ve kısıtlar vardır?
Sit Alanı Olan Arsa Alınır mı? Gerçek Yatırım Rehberi
Bir arsa buldunuz, yeri güzel, fiyatı da makul.
Tam “tamam, bu fırsat kaçmaz” derken kulağınıza geliyor:
“Ama orası sit alanıymış.”
Bir anda heves yerini soru işaretine bırakıyor:
“Sit alanı ne demek, oradan alınır mı, imar çıkar mı, yoksa paramı mı bağlarım?”
Bu sorular sadece sizin değil, bugün Türkiye’de yatırım düşünen binlerce kişinin kafasını kurcalıyor.
Gelin birlikte bu konuyu sade bir dille, yatırımcı gözüyle ele alalım.
Sit Alanı Ne Demek, Neden Bu Kadar Konuşuluyor?
“Sit alanı” basitçe, doğa veya tarihin koruma altına alınmış bir parçası demektir.
Bu statü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kültür Varlıklarını Koruma Kurulları tarafından belirlenir.
Amaç, geçmişi ya da ekosistemi korumaktır.
Yani bir yerde antik kalıntı, özel jeolojik yapı, zeytinlik ya da nadir bir ekosistem varsa, burası sit alanı ilan edilebilir.
Bu karar o bölgeye hem kısıtlama hem de bir tür garanti getirir:
Orası rastgele imara açılmaz, kimse doğayı talan edemez.
Bu da aslında uzun vadeli yatırımcı için büyük bir avantajdır.
Her Sit Alanı Aynı Değildir: Tür ve Derece Farkı
Sit alanlarını tek kalemde “alınmaz” diye nitelemek yanlış olur.
Çünkü hepsi aynı özellikte değildir.
Üç temel tür bulunur: Doğal, Arkeolojik ve Tarihi-Kentsel Sit.
Doğal Sit Alanı
Doğal güzelliği ve çevresel özellikleri koruma altına alır.
- derece doğal sitte yapılaşma neredeyse yasaktır.
Ama 3. derece doğal sitte, kontrollü şekilde ekoturizm, kamping veya kırsal yaşam projeleri yapılabilir.
Örneğin Ayvacık’ta 3. derece sitte küçük bir taş ev veya doğa konseptli butik otel yatırımı, doğru izinle mümkündür.
Arkeolojik Sit Alanı
Geçmiş uygarlıklardan izler taşır.
- derece arkeolojik sitte kazma vurmak bile yasak.
Ancak hemen yanındaki “geçiş alanı” ciddi potansiyel taşır.
Bergama veya Patara çevresinde olduğu gibi, bu alanların bitişiğindeki arsalar yıllar içinde katlanarak değer kazanır.
Kentsel / Tarihi Sit Alanı
Eski şehir dokusunun korunduğu yerlerdir.
Safranbolu veya Birgi gibi örneklerde olduğu gibi, burada yatırım genellikle restorasyon ve turizm odaklıdır.
Yeni bina değil ama mevcut yapıyı yenileyip gelir elde etmek mümkündür.
Sit Alanı Olan Arsaya Ev Yapılır mı?
Yatırımcıların en sık sorduğu soru bu.
Cevap net: Bazı durumlarda evet, ama her zaman değil.
Koruma derecesi belirleyici olur.
- 1. derece sit alanı: Yapılaşma yasaktır.
- 2. derece: Tarımsal yapı veya düşük yoğunluklu turizm tesisine izin verilebilir.
- 3. derece: Koruma kurulunun onayıyla konut veya turizm yapısı mümkündür.
Yani “sit alanı” demek “hiçbir şey yapamazsın” anlamına gelmez.
Doğru derecede, doğru izinle yapılan yatırım gayet mümkündür.
Arveya’nın harita modülünde sit katmanı bu konuda büyük kolaylık sağlar.
Yatırım öncesi sadece bir tıkla hangi derecede sit içinde olduğunu görebilirsiniz.
Sit Alanı Olan Arsa Satılır mı?
Evet, satılır.
Tapu açısından bir fark yoktur; mülkiyet sizdedir.
Ama yeni alıcı, o taşınmazın sit statüsünü bilmek zorundadır.
Yani arsanın sahibi değişebilir, fakat imar hakkı değişmez.
Burada yatırımcı için kritik nokta şu:
Satış serbesttir ama kullanım sınırlandırılmıştır.
Bazı bölgelerde (örneğin Seferihisar veya Datça) 3. derece sit alanı arsaları hâlâ yüksek talep görür, çünkü kontrollü yapı izni alınabilir.
Yani planı okuyabilen yatırımcı için bu bölgeler fırsat kapısıdır.
Sit Alanında Yatırım Mantıklı mı?
Kısa vadede arsa alıp hemen proje yapmak istiyorsanız: hayır, uygun değildir.
Ama uzun vadede değerini koruyan, doğaya entegre bir yatırım arıyorsanız: evet, mantıklıdır.
Bu alanlarda betonlaşma sınırlı olduğu için arz azdır, doğa güzelliği ise sabittir.
Zamanla bu kombinasyon, özellikle kıyı bölgelerinde fiyatları yukarı taşır.
Bugün Çanakkale’nin Babakale hattı, Muğla Dalyan çevresi veya İzmir Seferihisar’ın 3. derece sit bölgeleri tam da bu yüzden yatırımcının radarında.
Kimse yeni yapı yapamıyor ama çevre gelişiyor — bu da değer artışını kaçınılmaz kılıyor.
Sit Alanında Yatırım Yaparken Dikkat Etmeniz Gerekenler
- İmar Durumunu Mutlaka Sorgulayın
Tapuda “arsa” yazması yeterli değil.
Plan notlarını ve koruma amaçlı plan var mı, mutlaka inceleyin. - Koruma Kurulu Kararını Görün
Her sit alanı kararı aynı değildir.
Bazı bölgelerde statü geçici veya “geçiş dönemi” statüsündedir. - Kazı veya Kaçak Yapıdan Uzak Durun
Sit alanında izinsiz kazı ya da inşaat, ciddi cezalarla sonuçlanır.
Bu tarz durumlar, mülkün elinizden alınmasına kadar gidebilir. - Çevresine Bakın, İçine Değil
Bazı yatırımcılar doğrudan sit alanının içinde değil, çevresinde yatırım yaparak kazanç sağlar.
Bu bölgeler, plan değişikliklerinden genellikle olumlu etkilenir. - Uzun Vadeli Sabır Gösterebilirsiniz
Sit alanı planları yıllık değil, kuşaklık süreçlerle değişir.
Ama doğru bölge seçimi, bu sabrı fazlasıyla ödüllendirir.
Türkiye’de Sit Alanı Gerçekleri
Türkiye genelinde 21 bini aşkın tescilli sit alanı bulunuyor.
Ancak yatırım için elverişli olanlar sınırlı.
Bunların çoğu 2. veya 3. derece doğal sit konumundaki kıyı bölgelerinde yer alıyor.
Örneğin:
- Çanakkale – Ayvacık hattı: Ekoturizm yatırımları için ideal.
- Muğla – Dalyan çevresi: Kontrollü yapı izni bulunan bölgeler.
- İzmir – Seferihisar: Koruma amaçlı planı tamamlanmış bölgeler.
Bu bölgelerde “doğayı koruyarak kazanç sağlama” mümkün hale gelmiştir.
Sit statüsü yatırımcıyı engellemez, sadece yönlendirir.
Arveya ile Sit Alanı Yatırımında Bilinçli Adım Atın
Bir arsa tapusuna bakıp “boş arazi” sanmak büyük hata.
Çoğu zaman plan katmanlarında gizlenen bir ibare, yatırımı tamamen değiştirebilir.
Arveya, bu süreci yatırımcı için şeffaflaştırır:
- 1/100.000 plan katmanlarını,
- sit sınırlarını,
- koruma derecelerini
tek ekranda gösterir.
Yani karar vermeden önce, “bu arsa gerçekten alınır mı?” sorusunun yanıtı artık sadece birkaç saniye uzağınızda.
Sit Alanı Yatırımcının Düşmanı Değil, Bilgisi Olmayanın Tuzak Noktasıdır
Sit alanı, bilgiyle yaklaşıldığında risk değil fırsattır.
Yanlış yapılan yatırımın sebebi “sit olması” değil, plan okunmadan karar verilmesidir.
Bugün “yasaklı” görünen birçok yer, doğru analizle yarının en sürdürülebilir yaşam bölgelerine dönüşüyor.
Yatırımınızın güveni bilgiyle başlar.
Bu yüzden bir adım atmadan önce Arveya’da planları, sınırları ve kısıtları görün.
Arveya sadece bir harita değil, bilinçli yatırımın navigasyonudur.
