Köy yerleşik alanı nedir, imar planı olmadan ev yapılabilir mi? Köy arsalarında ruhsat, izin ve yasal sınırları örneklerle rehberimizde keşfedin.
Köy Yerleşik Alanı içindeki Arsaya Ev Yapılırmı ?
Türkiye’de son yıllarda şehirden uzaklaşma isteği hızla büyüdü. Gürültü, trafik, beton derken, insanlar artık toprağa basmak, sabah kuş sesiyle uyanmak istiyor. Bu yüzden küçük bir köyde arsa almak, oraya bir ev koymak fikri her zamankinden daha cazip hale geldi.
Ama tam bu noktada herkes aynı soruyu soruyor:
“Köyde bir arsa alsam, imar planı olmadan ev yapabilir miyim?”
Sorunun basit gibi durduğuna bakma; cevabı katman katman açılıyor.
Kırsalda yatırım yapmadan önce, süreci adım adım anlamak isteyenler için Arveya Gayrimenkul ile Çanakkale’de Adım Adım Arsa Yatırımı rehberi iyi bir başlangıç noktası olabilir.
Köy Yerleşik Alanı: Adı Kulağa Sakin, Anlamı Karmaşık
“Köy yerleşik alanı” dendiğinde çoğu kişinin aklına köyün içi geliyor. Oysa mevzuatta bu tanım çok daha belirgin.
Köy yerleşik alanı, köyün asıl yaşadığı bölgedir: cami, okul, köy konağı, birkaç eski ev, belki bir bakkal… İşte o toplu yaşamın bulunduğu bölge.
Bu sınırlar öyle keyfi çizilmiyor. Valilik veya il özel idaresi, kadastro haritalarına bakarak köyün yapılaşmış kısmını belirliyor. Bu alanın genelde 100 metre civarındaki çevresi de “köy yerleşik alanı civarı” sayılıyor.
Yani aslında haritada görünmese bile, köyün neresinin yerleşik, neresinin tarım alanı olduğu bellidir.
Ve bu sınır, bir evi yasal mı kaçak mı yapabileceğini belirler.
Bu sınırların nasıl belirlendiğini ve yatırım güvenliği açısından ne ifade ettiğini Arsa Yatırımında İmar Durumu ve Yatırım Güvenliği Nasıl Sağlanır yazımızda detaylıca bulabilirsiniz.
Köy Yerleşik Alanında Ev Yapmak Mümkün mü?
Evet, ama bazı şartlarla.
Köy yerleşik alanı içindeysen, köy nüfusuna kayıtlı bir vatandaş olarak evini yapabilirsin. Bunun için belediyeye gitmen gerekmez, imar planı çizdirmen de zorunlu değildir.
Ama tamamen serbest de değilsin. Muhtarın izni gerekir, il özel idaresi de “bu yapı sağlık, çevre ve fen kurallarına uygun mu?” diye kontrol eder.
Bütün bunlar tamamlandıysa, klasik anlamda “ruhsat” alman gerekmez.
Köy içinde yaşayan biri için bu kolaylık, köy hayatını devam ettirmek amacıyla verilmiş bir hak aslında.
Ama hemen yan parselde, yani köyün dışındaki tarlada durum bir anda değişir.
Aynı ev, aynı metrekare, aynı kişi… Ama bu kez “yerleşik alan dışında” olduğu için yasadışı sayılır.
Kaçak yapı olarak görülür, ceza kesilir, hatta yıkım kararı bile çıkar.
Kısacası köyde ev yapmak mesele değil; nerede yaptığın mesele.
Benzer şekilde, yatırım aşamasında yapılan küçük hatalar büyük kayıplara yol açabiliyor.
Bu konuda Arsa Alırken Kaçınılması Gereken Hatalar ve Yapılması Gerekenler rehberine mutlaka göz at.
Köy Yerleşik Alanı Dışında Ev Yapılır mı?
Burada yanılgı çok yaygın. “Nasıl olsa köyde, kimse karışmaz” diye düşünen çok. Oysa köy sınırının dışına çıktığında artık o arazi “tarım arazisi” ya da “imar dışı alan” statüsündedir. Bu da demektir ki, çivi bile çakmak için izin gerekir.
Tarım arazisinde ancak tarımsal amaçlı yapılar kurulabilir: sulama deposu, tarım barınağı, seralar gibi.
Konut yapmak istiyorsan, önce plan tadilatı gerekir. Bu da hem uzun hem de masraflı bir süreçtir.
Yani “konteyner koyarım, kimse anlamaz” dönemi çoktan bitti.
Bugün uydu görüntüleriyle en küçük yapı bile tespit ediliyor.
Gerçek Hayattan Bir Örnek
Bir müşterim anlatmıştı:
Balıkesir’in bir köyünde 1.000 metrekare tarla almış, “küçük bir taş ev yaparım” diye düşünmüş.
Yapmış da.
Ama tapuda yer “tarla” olarak geçtiği için yapı kayda alınmamış.
Bir sabah zabıta değil, jandarma gelmiş.
Ev, “imar dışı yapı” sayıldığı için yıkım kararı çıkmış.
Yani köydeki o huzurlu sabah hayali, bürokrasiyle birlikte kâbusa dönmüş.
İmar Kanunu 27. Madde Ne Diyor?
İmar Kanunu’nun 27. maddesi aslında köylüyü korumak için var.
Diyor ki:
“Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy yerleşik alanlarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar, konut, ahır, samanlık, depo gibi yapıları yapı ruhsatı olmadan inşa edebilir.”
Ama bu madde, şehirde yaşayan biri için geçerli değil.
Yani İstanbul’da oturup, Çanakkale’de bir köyden arsa alırsan, “köyde ev yaptım” diyemezsin.
Önce imar planı yapılmalı, ardından ruhsat alınmalı.
Aynı konuyu bölgesel örneklerle ele aldığımız Çanakkale Arsa Yatırımı ve İmar Durumu İncelemesi yazısında da görebilirsin.
Köy yerleşik alanlarına dair yasal tanımlar ve 27. madde uygulamaları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı Çanakkale İl Çevre Düzeni Planı (PDF) dokümanında da resmi olarak yer almaktadır.
Köyde Yaşamak İsteyen Şehirliler Ne Yapabilir?
Eğer gerçekten doğayla iç içe bir hayat istiyorsan, iki yolun var:
Ya köy yerleşik alanı sınırında bir arsa alırsın,
ya da belediye mücavir alanına girmiş bir köyde, imarlı bir arsaya yatırım yaparsın.
Bu şekilde yasal olarak ev yapabilir, elektriğini, suyunu, kanalizasyon bağlantını kurabilirsin.
Aksi halde o ev hiçbir zaman “resmî” sayılmaz; ne sigorta yapılabilir ne tapuya işlenebilir.
| Alan Türü | İmar Planı Gerekli mi? | Ev Yapılabilir mi? | Yetkili Kurum |
|---|---|---|---|
| Köy Yerleşik Alanı | Hayır | Evet (muhtar + il özel idaresi izniyle) | İl Özel İdaresi |
| Köy Yerleşik Alanı Civarı | Duruma göre | Evet, ön izin gerekir | İl Özel İdaresi |
| Tarla / İmarsız Alan | Evet | Hayır | Belediye veya İl Özel İdaresi |
| İmar Planı İçinde Arsa | Evet | Evet (ruhsat alınarak) | Belediye |
Neden Bu Kadar Önemli?
Çünkü bu ayrım yatırımın kaderini belirler.
Köy yerleşik alanı içindeki bir arsa gelecekte bile değerini korur.
Ama imar dışı bir arazi, satması da zor, kullanması da risklidir.
Üstelik belediyeler artık bu konuda çok daha katı.
Dronelar, uydu görüntüleri, tapu analizleri… Her şey dijital ortamda izleniyor.
Yani “kimse fark etmez” dönemi tamamen bitti.
Yatırımcıya Küçük Bir Tavsiye
Eğer bir köyden arsa almayı düşünüyorsan, önce imar durumu belgesi iste.
Parselin köy yerleşik alanı içinde mi dışında mı olduğuna bak.
Bu bilgiye il özel idaresinden veya parselsorgu.tkgm.gov.tr sitesinden ulaşabilirsin.
Gerekirse harita mühendisinden konum raporu iste; bu belgeler seni büyük hatalardan korur.
Unutma, doğru bilgi kazanç getirir. Yanlış bilgi, sadece masraf.
Arsa yatırımlarında sürdürülebilir kazanç sağlamak isteyenler için Arsa Yatırımında Başarı İçin Yapılması Gerekenler rehberinde pratik öneriler bulabilirsin.
Sonuç
Köy yerleşik alanı, Türkiye’nin kırsal dönüşümünde kilit bir kavram.
Doğru yorumlandığında hem yasal hem ekonomik avantaj sağlar.
Ama sınırını bilmeden yapılan her yatırım, bir noktada duvara çarpar.
Ev yapmak istiyorsan önce arazini tanı.
Yatırım yapmadan önce haritaya değil, plan hükümlerine bak.
Çünkü arsa her zaman bir fırsattır ama her fırsat arsa değildir.
📢 Arveya’dan Son Söz
Arveya, yatırımcıların yalnızca arsa değil, doğru bilgiye ulaşmasını sağlar.
Köy yerleşik alanı, imar planı ve yasal uygunluk analizlerini tek platformda görmek için Arveya’da keşfetmeye başla.
