Binanızın yaşı konut & Daire satış fiyatını %30'a kadar değiştirebilir. Yıpranma payı, amortisman ve kentsel dönüşüm fırsatlarını hesaplamak için tıklayın.
Gayrimenkul piyasasında "sıfır bina" her zaman en pahalı seçenek gibi algılanır, ancak matematik her zaman böyle işlemez. 20 yaşın üzerindeki bir bina, sadece beton yığını değil; ya ciddi bir amortisman kaybı ya da kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan gizli bir hazinedir.
BİNA YAŞI KONUT FİYATINI NASIL ETKİLER?
Bina yaşı, gayrimenkul değerlemesinde arsa payından sonra gelen en kritik ikinci değişkendir. Teknik olarak bir yapı, iskan alındığı andan itibaren her yıl "yıpranma payı" (amortisman) nedeniyle değer kaybeder. Ancak Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalarda bu grafik düz bir çizgi değildir; "U" şeklindedir. 0-5 yaş arası "şerefiye" ve "teknoloji" primiyle en yüksek değere sahipken, 15-20 yaş arası dip noktayı görür. 30 yaş ve üzeri ise "arsa payı değeri" ve "kentsel dönüşüm beklentisi" ile tekrar değer kazanabilir. Doğru fiyatı bulmak için sadece binaya değil, binanın oturduğu toprağın gücüne bakmalısınız.
BİNA YAŞI VE DEĞERLEME İÇİN KRİTİK KONTROL LİSTESİ
- Kimler İçin: Evini satmayı düşünen mülk sahipleri ve yatırım fırsatı kovalayan alıcılar.
- En Kritik Kontrol: Binanın yaşı ile arsa payı oranı arasındaki denge (Eski bina + Büyük arsa payı = Altın).
- Gizli Risk: 1999 öncesi yapılan binalarda "Deprem Yönetmeliği" uyumsuzluğu nedeniyle ani değer kaybı riski.
- İlk Adım: Evinizin sadece beton değerini değil, arsa payı dahil güncel piyasa değerini öğrenmek.
TABLO 1: KONU KÜNYESİ
| Parametre | Açıklama |
|---|---|
| Amaç | Bina yaşının fiyata matematiksel etkisini saptamak. |
| Hedef Kitle | Konut Satıcıları, Dönüşüm Yatırımcıları. |
| Risk Faktörü | Yüksek (Eski binalarda statik riskler fiyatı %40 düşürebilir). |
| Fırsat | Kentsel dönüşüm potansiyeli olan eski binalar. |
| Başvuru | Arveya Değerleme Algoritması. |
İÇİNDEKİLER
- Amortisman Nedir? Yıpranma Payı Hesabı
- 0-5 Yaş Arası Binaların Fiyat Avantajı
- 20+ Yaş Binalarda Fiyat Düşüşü ve Arsa Payı Gerçeği
- Matematiksel Kanıt: Yaş Fiyatı Nasıl Eritir?
- Sonuç ve Aksiyon
AMORTİSMAN VE YIPRANMA PAYI: GÖRÜNMEZ GİDER
Bir konutun piyasa değeri iki ana bileşenden oluşur: Arsa Değeri + Yapı Değeri. Arsa zamanla değer kazanırken (apreciation), üzerindeki yapı zamanla değer kaybeder (depreciation). Maliye Bakanlığı ve sigorta şirketlerinin verilerine göre betonarme bir bina her yıl ortalama %2 değer kaybeder.
Ancak piyasa gerçekleri kağıt üzerindeki hesaptan farklıdır. Konut yatırımında bölge analizi yapılırken görüyoruz ki, bakımlı bir 15 yıllık bina, bakımsız bir 5 yıllık binadan daha değerli olabilir. Burada "Efektif Yaş" kavramı devreye girer. Binanız 20 yaşında olsa bile, mantolama, tesisat yenileme ve güçlendirme yapıldıysa efektif yaşı 10 olarak kabul edilebilir.
0-5 YAŞ ARASI: YENİLİK PRİMİ VE TEKNOLOJİ
Bu kategorideki evler piyasanın "Zirve Fiyat" noktasını oluşturur. Fiyatı artıran sadece betonun yeniliği değildir:
- Güncel Deprem Yönetmeliği: 2018 yönetmeliğine uygunluk, alıcıda "güven" primi yaratır.
- Modern Mimari: Ebeveyn banyosu, geniş balkonlar ve akıllı ev sistemleri.
- Sıfır Masraf: Tadilat gerektirmemesi, alıcının cebinden çıkacak ekstra parayı fiyata eklemenizi sağlar.
Bu binalarda satış yaparken "yıpranma payı" düşülmez, aksine "Şerefiye" eklenir. Eğer bu yaş grubunda bir eviniz varsa, konut yatırımı mantıklı mı sorusunun cevabı genellikle "satış ve kar realizasyonu" yönündedir.
20+ YAŞ BİNALAR: RİSK Mİ, GİZLİ FIRSAT MI?
Makasın en çok açıldığı nokta burasıdır. 20 yaş üstü bir bina, teknik ömrünün yarısını tamamlamıştır. Tesisat sorunları, ısı yalıtım eksikliği ve demode tasarım fiyatı aşağı çeker.
Ancak burada bir "kırılma noktası" vardır. Eğer bina, imar planında kat artışı olan veya kentsel dönüşüm yatırımı potansiyeli taşıyan bir bölgedeyse, "Yapı Değeri" sıfırlansa bile "Arsa Payı Değeri" tavan yapar.
Kritik Ayrım: 25 yaşında, dönüşüm garantisi olmayan bir binadaki daire, bölge ortalamasının %30 altında satılabilir. Aynı yaşta ama dönüşüm alanındaki bir daire ise sıfır daire fiyatına yakın satılabilir.
TABLO 2: YAŞ GRUPLARINA GÖRE FİYAT ÇARPANI ANALİZİ
| Bina Yaşı | Fiyat Algısı | Ortalama Değer Kaybı/Artışı | Alıcı Profili |
|---|---|---|---|
| 0-5 Yaş | Premium | +%20 (Şerefiye) | Beyaz Yaka, Oturumcu |
| 6-15 Yaş | Standart | -%10 (Yıpranma Başlar) | Orta Gelir, Memur |
| 16-25 Yaş | Ekonomik | -%25 (Ciddi Değer Kaybı) | Uygun Fiyat Arayanlar |
| 30+ Yaş | Arsa Odaklı | +%10 veya -%40 (Dönüşüme Bağlı) | Yatırımcı, Müteahhit |
MATEMATİKSEL KANIT: YAŞ FİYATI NASIL ERİTİR?
Müşterilerimize bir arsanın gerçek değerini hesaplarken kullandığımız temel mantığı, konut yıpranma payına uyarlayalım.
Formül:
Konut Değeri = (Arsa Payı m² x Bölge Arsa m² Fiyatı) + (Yapı İnşaat Maliyeti - Yıpranma Payı)
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Örnek Hesaplama:
Aynı sokakta, aynı metrekarede (100 m²) iki daire düşünelim. Bölge arsa m² fiyatı 20.000 TL, Lüks inşaat m² maliyeti 15.000 TL olsun. Arsa payları 50 m².
- Sıfır Daire (0 Yaş):
- Arsa Değeri: 50 x 20.000 = 1.000.000 TL
- Yapı Değeri: 100 x 15.000 = 1.500.000 TL
- Yıpranma: %0
- Toplam Değer: 2.500.000 TL + (%20 Müteahhit Karı/Marka) = 3.000.000 TL
- Eski Daire (20 Yaş):
- Arsa Değeri: 50 x 20.000 = 1.000.000 TL (Arsa değeri düşmez!)
- Yapı Değeri: 100 x 15.000 = 1.500.000 TL
- Yıpranma (%25): -375.000 TL
- Tadilat İhtiyacı: -200.000 TL
- Toplam Değer: 1.925.000 TL
Sonuç: Arsa aynı, metrekare aynı ama 20 yıllık yaş farkı, fiyatta %35'lik bir erimeye neden oldu. Evinizin tam olarak bu makasın neresinde olduğunu bilmek için profesyonel hesaplama şarttır.
SAHADAN 3 KRİTİK İŞARET
- Beton Kalitesi Değil, Tesisat Yorar: Müşterilerimiz eski evlerde en çok su sızıntısı ve elektrik tesisatı sorunları nedeniyle pazarlık masasında fiyat kırıyor.
- Asansör ve Otopark Etkisi: 20 yaş üstü binalarda genellikle otopark ve asansör sorunu yaşanır. Bu eksiklik, evin içini sarayla kaplasanız bile satış hızını %50 düşürür.
- Kredi Uygunluğu: Bankalar, belirli bir yaşın üzerindeki (genellikle 25-30+) binalara konut kredisi vermekte isteksizdir. Krediye uygun olmayan bir evin alıcı kitlesi %80 daralır, bu da fiyatı mecburiyetten düşürür.
7 MADDELİK DEĞERLEME KONTROL LİSTESİ
Evinizin yaşa bağlı değer kaybını minimize etmek için şu soruları sorun:
- Binanın Enerji Kimlik Belgesi (EKB) var mı?
- Dış cephe mantolaması son 5 yılda yapıldı mı?
- Çatı izolasyonu sağlam mı?
- Bina giriş ve merdivenleri bakımlı mı? (İlk izlenim)
- Daire içi elektrik/su tesisatı yenilendi mi?
- Bölgedeki emsallerin "Kentsel Dönüşüm" hareketliliği ne durumda?
- Tapuda "Kat Mülkiyeti" mi yoksa "Kat İrtifakı" mı yazıyor? (İskan durumu)
VAKA ANALİZİ: ANKARA ÇANKAYA ÖRNEĞİ
Ankara Çankaya'da Ayrancı bölgesinde 35 yıllık bir bina. Daire içi dökülüyor. Normal şartlarda "hurda yapı" maliyeti düşülmesi gerekir. Ancak bölgedeki emsal artışı ve arsa kıymeti nedeniyle, bu daire 2 yıllık lüks bir rezidans fiyatına satıldı.
Ders: Bina yaşlı olabilir ama toprağı genç ve dinamikse, rayiç bedeli değil, potansiyel değeri hesaplayın.
SIKÇA YAPILAN HATALAR
- "Eski bina daha sağlamdır" Efsanesi: 1999 öncesi nervürsüz demir ve elle karılan beton kullanılan binaların çoğu risklidir. Bu algı ile fiyatı yüksek tutmak satışı kilitler.
- Tadilat Maliyetini Fiyata Birebir Eklemek: 20 yıllık binadaki dairenize 500.000 TL masraf yapmanız, evin değerini 500.000 TL artırmaz. Piyasa tavan fiyatına takılırsınız.
- Arsa Payını Gözardı Etmek: Eski binada daireniz küçük olabilir ama arsa payınız büyükse, satış fiyatınız metrekareye göre değil arsa payına göre belirlenmelidir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Bina yaşı arttıkça vergi değeri düşer mi?
Evet, emlak vergisi hesaplamasında bina inşaat maliyet bedelleri üzerinden yıllık aşınma payı düşülür.
2. 30 yıllık binaya kredi çıkar mı?
Bankadan bankaya değişmekle birlikte, eksper raporunda "Kullanılabilir" onayı ve Kat Mülkiyeti varsa kredi çıkabilir, ancak vade veya tutar sınırlanabilir.
3. Kentsel dönüşüme girecek binanın değeri nasıl hesaplanır?
Mevcut yapı değerine bakılmaz. Tamamen arsa payı, yeni yapılacak projedeki şerefiye ve müteahhit paylaşım oranı üzerinden hesaplanır.
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
4. 5 yıllık bina ile 0 bina arasında fiyat farkı olur mu?
Az da olsa olur. "Sıfır kokusu" ve hiç kullanılmamış olma psikolojisi %5-10 civarında bir prim yaratır.
5. Evimin yaşını ve değerini tam olarak nasıl öğrenirim?
Tapu senedinizdeki tarihler veya belediye kayıtları yaşını verir. Gerçek piyasa değerini ise Arveya'nın yapay zeka destekli analiz araçlarıyla saniyeler içinde görebilirsiniz.
RESMİ KAYNAK DOĞRULAMASI
Bu verileri şu resmi kanallardan teyit ediniz:
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bina Kimlik Sistemi)
- Gelir İdaresi Başkanlığı (Amortisman Oranları)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Arsa Payı Sorgulama)
ARTIK TAHMİN YÜRÜTMEYİN, GERÇEK DEĞERİ GÖRÜN
Eviniz 5 yaşında da olsa 30 yaşında da olsa, genel geçer formüller size sadece "tahmini" bir rakam verir. Sizin evinizin cephesi, katı, manzarası ve arsa payı kendine hastır.
Piyasanın altında satıp zarar etmeyin veya yüksek fiyat koyup aylarca beklemeyin.
👉 Evinizin Gerçek Satış Değerini Şimdi Ev Değerleme Aracı ➤
