Marjinal Tarım Arazisine Ev Yapılır Mı? İmar İzni

Marjinal tarım arazisi; toprak derinliği, eğimi (%6 üzeri) ve verimlilik düzeyi nedeniyle mutlak tarım arazisi sınıfına girmeyen, üzerindeki tarımsal faaliyetin ekonomik getiri sağlamadığı topraklardır. 

Halk arasında "kıraç toprak" olarak bilinse de, devlet nezdinde yapılaşmaya (bağ evi, depo) en kolay izin verilen arazi statüsündedir. Ancak her marjinal araziye ev yapılamaz; doğru "teknik rapor" alınmadığında ve kadastral yol şartı sağlanmadığında, araziniz sadece manzarasını izleyeceğiniz bir toprağa dönüşebilir.

Gayrimenkul arayışında olanların en sık sorduğu "tarlaya ev yapılır mı" sorusunun cevabı, genellikle bu arazinin "marjinal" olup olmamasına bağlıdır. Mutlak tarım arazilerinde yapılaşma neredeyse imkansızken, marjinal arazilerde belirli şartlar (örneğin %5 imar izni) altında bağ evi veya müştemilat yapımı mümkündür. Süreci doğru yönetmek, kulaktan dolma bilgilerle değil, İl Tarım Müdürlüğü mevzuatına hakim olmakla başlar. Unutmayın, tapuda "tarla" yazması durumu değiştirmez; asıl belirleyici olan arazinin teknik vasfıdır.

MARJİNAL TARIM ARAZİSİ TÜRLERİ VE TEKNİK AYRIMLAR

Bir arazinin marjinal olması, üzerine hemen beton dökebileceğiniz anlamına gelmez. Teknik olarak iki ana tür vardır ve izin süreçleri buna göre değişir.

Kuru ve Sulu Marjinal Ayrımı

Kuru marjinal tarım arazisi, sulama imkanı bulunmayan ve verimi düşük arazilerdir. Bağ evi veya çiftlik evi projeleri için izin almanın bürokratik olarak en kolay olduğu grup budur. Resmi kayıtlarda arazinin su durumu, yapı ruhsatı alıp alamayacağınızı doğrudan etkiler. 

Sulu marjinal tarım arazisi ise, toprağı verimsiz olsa da devletin sulama sahası içinde kalan yerlerdir. Burada "tarım dışı kullanım izni" almak, kuru arazilere göre çok daha zorlu ve uzun bir süreçtir. Arazi türleri Yatırım Potansiyelleri arasındaki bu farkları anlamak için detaylı rehberimize bakabilirsiniz: 

Marjinal Arazi Özellikleri

• Eğim: Genellikle %6 ve üzeri eğime sahiptir.
• Toprak: Derinliği azdır, taşlı veya kayalık olabilir.
• Yapılaşma Etkisi: Mutlak tarım arazisine göre yapı izni alma şansı %80 daha yüksektir.

MARJİNAL ARAZİ SATIN ALIRKEN BAKMANIZ GEREKEN 5 KRİTİK NOKTA

Bir ilanda "marjinal tarım arazisi" veya "bağ evi yapımına uygun" yazması, o arazinin sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Tapu devri yapmadan önce şu kontrol listesini mutlaka uygulayın:

1. Resmi Yol (Kadastral Yol) Var mı?: Haritada yolun görünmesi yetmez; o yolun "kadastral" yani resmiyette işli olması gerekir. Sadece "fiili yol" (traktör yolu) olan yerlere ev yapamazsınız. "Geçit Hakkı" almak ise hem maliyetli hem de komşuyla mahkemelik olmanıza neden olabilir.
2. SİT Alanı Durumu: Arazi marjinal olsa bile Arkeolojik veya Doğal SİT alanı içinde kalıyorsa çivi çakamazsınız. Parsel sorgudan ziyade İl Kültür Turizm Müdürlüğü görüşü hayat kurtarır.
3. Su Havzası Sınırları: Araziniz baraj veya göl koruma havzasında (mutlak veya kısa mesafeli koruma alanı) kalıyorsa yapılaşma yasaktır. İSKİ/DSİ görüşü şarttır.
4. Hisseli mi Müstakil mi?: Hisseli marjinal arazilerde diğer hissedarların "Şufa Hakkı" (Önalım Hakkı) riski vardır. Ayrıca tüm hissedarların onayı olmadan yapı ruhsatı alamazsınız. Müstakil tapu her zaman öncelik olmalıdır.
5. Elektrik Hattına Mesafe: En yakın elektrik direği 500 metreden uzaksa, direk dikme ve trafo maliyeti arsa fiyatını geçebilir.

MARJİNAL TARIM ARAZİSİNE EV YAPILIR MI? MEVZUAT

Yatırımcının en büyük hayali, ucuza aldığı bu toprağa bir bağ evi veya çiftlik evi kondurmaktır. Ancak mevzuat bu konuda nettir ve "hobi bahçesi" mantığıyla yapılan kaçak yapılar yıkım riski taşır.

5000 Metrekare Kuralı ve Bağ Evi Şartları

Marjinal tarım arazisine yasal bir ev (bağ evi/müştemilat) yapabilmek için şu 3 altın kuralın aynı anda sağlanması gerekir:

1. Büyüklük: Parsel büyüklüğü en az 5.000 m² olmalıdır.
2. Yol: Arazinin kadastral yola (resmi yol) cephesi bulunmalıdır.
3. Yapı Hakkı: İnşaat alanı katsayısı (emsal) genellikle %5 ile sınırlıdır ve toplam yapı alanı (bağ evi + depo) genellikle 250 m²'yi geçemez.

Eğer araziniz 5 dönümden küçükse, üzerine yasal olarak betonarme konut yapmanız neredeyse imkansızdır. Bu durumda sadece "plakalı ve ruhsatlı" tekerlekli tiny house (karayolları yönetmeliğine uygun) seçenekleri gündeme gelebilir. İmar durumu ve güvenliği hakkında daha fazla bilgi için Arsa Yatırımında İmar Durumu 

KÖY YERLEŞİK ALANI İLE MARJİNAL ARAZİ FARKI NEDİR?

Yatırımcıların en sık düştüğü yanılgı, köy içindeki tarlalar ile köy dışındaki marjinal arazileri bir tutmaktır.

• Köy Yerleşik Alanı (Köy İçi): Köyün merkezinden belirli bir mesafeye (genellikle 100-300 metre) kadar olan alandır. Burada ifraz (bölünme) şartları daha esnektir ve 5000 m² şartı aranmaz. Parsel küçük olsa bile (örn: 1000 m²) ev yapma imkanı daha yüksektir.
• Marjinal Arazi (Köy Dışı): Köy yerleşik alanı sınırının dışında kalan yerlerdir. İşte burada "5000 m² kuralı" devreye girer. Yatırım yaparken arazinin "Mücavir Alan" içinde mi yoksa dışında mı olduğunu Belediye'den mutlaka teyit edin. Köy içi imar fırsatları hakkında detaylı bilgi için: Köy Yerleşik Alanı Nedir?

MARJİNAL TARIM ARAZİSİ RAPORU VE DİLEKÇE SÜRECİ

Bir arazinin marjinal olup olmadığına emlakçı veya satıcı değil, devlet karar verir. Bu belge olmadan yapılan tüm ev planları hayalden öteye gidemez.

Rapor Nasıl Alınır?

1. Başvuru: Arazi sahibi, İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne "arazi vasfının tespiti" için dilekçe verir.
2. Etüt: Mühendisler araziye gelip toprağı inceler.
3. Karar: Eğer raporda "Marjinal Tarım Arazisi" yazarsa, İl Özel İdaresi veya Belediyeye yapı ruhsatı için başvurabilirsiniz.

Bu süreçte kadastro yolu detayı hayati önem taşır; yolu olmayan arazide izin süreçleri tıkanır. Yol durumu detayları için Kadastrol yol Geçiş Hakkı yazımızı inceleyebilirsiniz.  

TİNY HOUSE VE PREFABRİK DURUMU

Marjinal arazilerde en sık sorulan sorulardan biri de prefabrik veya tiny house kurulumudur.

• Prefabrik: Temeli olduğu için betonarme ev ile aynı ruhsat şartlarına (5000 m² kuralı) tabidir. "Prefabrik ruhsat istemez" bilgisi yanlıştır.
• Tiny House (Tekerlekli): Eğer yapı "araç" statüsündeyse (plakalı ve ruhsatlı), imar kanununa tabi değildir ancak arazide "sabitlenmemesi" (su basmanı yapılmaması) gerekir. Aksi halde "yapı" muamelesi görüp mühürlenebilir.

"BİR ŞEY OLMAZ" DEMEYİN: İZİNSİZ YAPI VE YIKIM RİSKİ

"Herkes yapıyor, ben de yaparım" mantığıyla marjinal araziye kaçak yapı (konteyner dahil) koymanın bedeli ağırdır. 2024 yılı itibarıyla İmar Kanunu cezaları ciddi oranda artırılmıştır.

1. Yıkım Kararı: Belediye encümeni kararıyla yapınız mühürlenir ve yıkılır.
2. Ağır Para Cezası: Yapının metrekaresine ve arsa değerine göre yüksek idari para cezaları kesilir.
3. Hapis Cezası: TCK 184. Madde gereği "İmar Kirliliğine Neden Olma" suçundan 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile yargılanabilirsiniz.
4. Altyapı Kesintisi: Kaçak yapı tespit edildiğinde elektrik ve suyunuz bağlanmaz, bağlıysa kesilir.

HESAPLAMA: NE KADAR İNŞAAT YAPABİLİRİM?

Elinizdeki marjinal arazide ne kadarlık bir ev yapabileceğinizi basitçe hesaplayabilirsiniz.

Formül: Bağ Evi İnşaat Hakkı

Yapılabilecek Alan = Parsel Büyüklüğü (m²) × 0.05 (Emsal)

(Maksimum sınır genellikle 250 m²'dir)

Örnek: 6.000 m² bir marjinal araziniz var.

6.000 × 0.05 = 300 m².

Dikkat: Emsal hesabı 300 m² çıksa bile, yasal üst sınır (genelde 250 m²) aşılamaz. Yani en fazla 250 m² ev yapabilirsiniz.

Formül 2: Toplam Maliyet Tahmini

Maliyet = (Arsa Bedeli) + (Ruhsat Harçları) + (Yapı Maliyeti)

Not: Marjinal arazide altyapı (elektrik/su) getirme maliyeti, şehir merkezine göre %50 daha yüksek olabilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Marjinal tarım arazisi bölünür mü?

Toprak Koruma Kanunu gereği, tarım arazilerinin belirli büyüklüklerin altına (ifraz) bölünmesi yasaktır. Marjinal arazilerde de keyfi parselasyon yapılamaz.

5000 m2 altı tarlaya ev yapılır mı?

Yasal olarak betonarme konut yapılamaz. Ancak "tarımsal amaçlı yapı" (küçük depo vb.) için İl Tarım Müdürlüğü'nden özel görüş sorulabilir, fakat onay ihtimali düşüktür.

Kuru marjinal arazide elektrik-su nasıl alınır?

Yapı ruhsatı (veya yapı kayıt belgesi) olmadan elektrik ve su aboneliği yasal olarak bağlanmaz. Öncelikle yapı izni alınmalıdır.

Marjinal arazinin vergisi farklı mıdır?

Evet, arsa vasfındaki yerlere göre emlak vergisi çok daha düşüktür, çünkü hala "arazi" statüsündedir.

MARJİNAL TARIM ARAZASİ DOĞRU BİLGİ, GÜVENLİ YATIRIM

Marjinal tarım arazileri, konut imarlı arsalara göre çok daha uygun fiyatlı olmaları nedeniyle cazip bir yatırım aracıdır. Ancak bu araziler, üzerine rastgele ev yapılabilecek "özgür bölgeler" değildir. 5000 m² kuralı, kadastral yol şartı ve Tarım İl Müdürlüğü raporu, bu yatırımın anayasasıdır.

Eğer hayalinizdeki bağ evini inşa etmek istiyorsanız, tapuyu almadan önce arazinin sadece manzarasına değil, teknik karnesine de bakmalısınız. Arveya olarak, yatırımlarınızda "sürpriz" yaşamamanız için yanınızdayız.

Bölgenizdeki marjinal arazilerin imar durumunu öğrenmek veya doğru arazisi bulmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.