Köy yerleşik alanı nedir, 300 metre kuralı nasıl hesaplanır, yapılaşma şartları neler? Tüm detayları öğrenin ve yatırımınızı doğru planlayın.
Köy yerleşik alanı nedir sorusu, özellikle son yıllarda arsa yatırımı yapan herkesin gündemine girdi. Çünkü bu alanlar imar dışı görünse de, yapılaşma hakkı ve kullanım koşulları açısından diğer arazi türlerinden tamamen ayrılır. İlk bakışta basit bir terim gibi dursa da, sınırların nerede başlayıp nerede bittiği, hangi bölgede yapılaşma izni verildiği ve arsa değerini nasıl etkilediği yatırımın kaderini belirler.
Bazı bölgelerde yapay zeka tabanlı analizler veya emlak CRM alt yapıları, yerleşik alanların m² bazlı değişimini okumayı kolaylaştırırken, güncel emlak programı modelleri ve Emlak CRM fiyatları bu sürecin şeffaf yönetilmesine katkı sağlar. Köy yerleşik alanı nedir, nasıl anlaşılır, neden önemlidir ve yatırım sürecini nasıl etkiler gibi kritik sorular bu rehberde adım adım açıklanmıştır.
Köy Yerleşik Alanı Nedir ve Nasıl Anlaşılır?
Köy yerleşik alanı; köy içinde yapıların fiilen yoğunlaştığı yaşam çekirdeğini ifade eder. Evler, ahırlar, eski kullanım izleri, sosyal alanlar ve köy meydanları bu sınırların oluşmasında belirleyicidir. Belediyelerin değil, il özel idaresinin yetki alanına girdiği için bir imar planına bağlı değildir.
Birçok yatırımcı köyün içinden geçerken “Burası tamamen imarlı mı?” diye düşünür. Fakat bu alan imar planı değildir; daha çok geleneksel kullanıma göre şekillenmiş bir yerleşim bütünüdür. Bu nedenle bir arsanın yerleşik alan içinde görünmesi otomatik yapılaşma hakkı doğurmaz.
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Doğru tanımlama için yatırımcıların hem askı haritalarına hem de resmi kurum teyidine bakması gerekir. Daha geniş arazi rehberleri için arsa yatırımlarında temel kavramları incelemek bu noktada ciddi avantaj sağlar.
İmar Durumu Yerleşik Alanı Nasıl Etkiler?
İmar planı olmayan köylerde en kritik bilgi, yerleşik alan sınırıdır. Bu sınırın içinde kalan parseller yapılaşma açısından avantajlı kabul edilse de, izin kapsamı köyden köye değişir. İl özel idaresi, altyapı düzeyi, nüfus yoğunluğu ve bölgesel gelişim gibi faktörlere göre farklı yapılaşma şartları tanımlayabilir.
Bazı köylerde taban oturum izni 150 m², bazılarında 75 m² ile sınırlandırılır. Bu fark yalnızca ruhsat sürecini değil, arsanın orta vadeli değer potansiyelini de etkiler.
Aynı zamanda getirisi yüksek bölgeleri okumak isteyen yatırımcılar için Çanakkale’de karlı bölgeler gibi bölgesel analizler süreci hızlandırır.
İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın
Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.
300 Metre Kuralı Nasıl Hesaplanır?
Yerleşik alan denince en sık sorulan soru:
“300 metre sınırı nasıl hesaplanır?”
Bu sınır, yerleşik alanın son yapılaşma çizgisinden itibaren 300 metrelik yarıçap ile belirlenen banttır.
Matematiksel hesap: 300 m Bant Alanı = π × 300² 300 m Bant Alanı ≈ 282.743 m²
Bu alan, her zaman yapılaşma izni anlamına gelmez; yalnızca mesafe sınırını ifade eder.
Yerleşik Alan İçinde Yapılaşma Şartları
Köy yerleşik alanı içinde yapılaşma, belediye imarından farklı işler. İl özel idaresi süreçleri yürütür ve köy dokusunun korunmasını esas alır.
Genel uygulamalar:
- Maksimum 2 kat yapı izni
- Taban oturumu köye göre değişen sınırlar
- Yöresel mimariyi destekleyen kurallar
- En düşük parsel büyüklüğü bazı köylerde 500 m²
Küçük yatırımcıların bu süreçte nelere dikkat etmesi gerektiğini öğrenmeleri için arsa alırken kaçınılması gereken hatalar kapsamlı bir kaynak niteliğindedir.
Mini Senaryo — Yatırımcı Perspektifi
Köy girişindeki 1.200 m² arsanın tapu vasfı “tarla” olsun. Fakat parsel yerleşik alan içinde.
Doğal olarak ilk soru şu olur: “Buraya ev yapabilir miyim?”
Cevap, köyün yapılaşma talimatına göre değişir. Bazı köylerde doğrudan ruhsat verilirken, bazı bölgelerde komisyon kararı gerekir.
Yerleşik Alanın Arsa Değerine Etkisini Gösteren Çarpan Tablosu
Aşağıdaki tabloda köy yerleşik alanı içindeki etkisi ve yerleşik alan dışındaki etkisini tabloda görebilirsiniz.
| Faktör | Yerleşik Alan içi Değer Etkisi | Yerleşik Alan Dışında Değer Etkisi | Açıklama |
|---|---|---|---|
| Yapılaşma Hakkı | 1.4× – 2.2× | 0.6× – 1.0× | Yapı izni olan parsellerde fiyat çarpanı otomatik yükselir. |
| Altyapı (elektrik–su–yol) | 1.3× – 1.8× | 0.7× – 1.1× | Altyapının varlığı yerleşik alan lehine ciddi prim yaratır. |
| Merkeze Yakınlık | 1.2× – 1.5× | 0.9× – 1.1× | Köy merkezine mesafe arttıkça talep azalır. |
| Turizm/Göç Popülasyonu | 1.1× – 1.6× | 0.8× – 1.3× | Yerleşik alanlar göç alan köylerde daha hızlı değerlenir. |
| Arsa Kullanım Kolaylığı | 1.3× – 1.9× | 0.7× – 1.0× | Yerleşik alan içinde ruhsat süreci daha öngörülebilirdir. |
| İfraz Yapılabilirliği | 1.2× – 1.7× | 0.5× – 1.0× | Bölünebilir parseller yatırımcı nezdinde yüksek talep görür. |
| Kısa Vadeli Likidite | 1.4× – 2.0× | 0.5× – 1.0× | Yerleşik alan içindeki arsalar daha hızlı satılır. |
Yerleşik Alan Haritası ve Sorgulama Süreci
Yerleşik alan sınırları klasik imar paftaları gibi renklendirilmez. İl özel idaresi tarafından hazırlanan kroki üzerinden tespit yapılır.
Doğru sorgulama süreci:
- Köyün askı haritasını incelemek
- Muhtar + il özel idaresi imar birimi ile teyit
- Pafta kodu üzerinden koordinat talep etmek
Bu basit görünen süreç, yatırımın doğru okunması açısından kritiktir.
Yerleşik Alan İçinde Arsa Fiyatları Nasıl Oluşur?
Aynı köyde bile m² fiyat farkları ciddi olabilir. Bunu belirleyen başlıca kriterler:
- Yapılaşma hakkı
- Yola ve merkeze yakınlık
- Altyapının mevcut olup olmaması
- Bölgenin turizm veya göç potansiyeli
- Arsa talebinin yıllık artış hızı
Basit hesap:
400 m² arsa × 3.200 TL/m² = 1.280.000 TL
Yerleşik alan dışında ise aynı köyde 1.000 TL/m² ile fiyat bulmak mümkündür.
İfraz Yerleşik Alan İçinde Mümkün mü?
Genel prensip:
- Yerleşik alan içinde ifraz yapılabilir.
- Minimum parsel büyüklüğü il özel idaresi talimatına göre değişir (300–1000 m²).
İfraz süreci:
- Harita mühendisinden aplikasyon
- İl özel idaresi onayı
- Tapu müdürlüğü işlemleri
Bazı köylerde parsel küçültme kesin olarak yasaktır; bu yüzden köye özel teyit zorunludur.
Köy İmari Nedir? Yerleşik Alanla Farkı Nedir?
Yerleşik alan = Coğrafi sınırdır.
Köy imarı = Bu sınır içinde/çevresinde geçerli olan yapılaşma kurallarıdır.
Köy imarı bir imar planı değildir; geleneksel kullanım ve yerel yönetim kurallarının birleşimidir.
Karşılaştırma Tablosu — Yerleşik Alan vs Yerleşik Alan Dışı
| Kriter | Yerleşik Alan | Yerleşik Alan Dışı |
|---|---|---|
| Yapılaşma İzni | Daha kolay | Çoğu zaman yok |
| Ruhsat Makamı | İl özel idaresi | İl özel idaresi |
| Arsa Değeri | Yüksek | Düşük–orta |
| Altyapı | Genelde mevcut | Sınırlı |
| İfraz | Köye göre değişir | Kısıtlı |
| Yatırım Potansiyeli | Stabil + orta vadeli artış | Altyapıya bağlı değişken |
Köy Yerleşik Alanını Doğru Okumak Yatırımın Kaderini Belirler
Köy yerleşik alanı, doğru okunduğunda yatırımcıya güvenli bir çerçeve sunar; yanlış yorumlandığında ise yıllarca bekleme ve değer kaybı riskine dönüşebilir. Yapılaşma sınırlarını, yerleşik alanın tanımını, 300 metre bandını ve ifraz kurallarını anlamak yatırımcının en büyük avantajıdır.
Veri odaklı yaklaşım, yapay zeka destekli analizler, emlak crm sistemleri ve modern arsa değerleme modelleri ile yatırım süreci çok daha şeffaf hale gelir. Özellikle arsa değerlemenin temel terimleri bu konuda önemli bir başlangıçtır.
Arveya ile Akıllı Yatırım Süreçleri
Arveya, arsa ve arazi yatırımlarını akıllı analizlerle destekleyen modern bir ekosistem sunar. Yatırım fırsatlarını görmek için Arveya’ya hemen katılın.
