Emsal nedir, 0.90 emsal ne demek ve 1.20 emsal nasıl hesaplanır? Arsada emsal oranı, emsale girmeyen alanlar ve inşaat m² hesap örnekleri
Emsal, bir yapının arsaya göre yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen imar katsayısıdır. Arsa alanı ile emsal değeri çarpılarak binanın yasal olarak sahip olabileceği inşaat hakkı ortaya çıkar.
EMSAL NEDİR? (İNŞAATTA, ARSADA VE İMAR PLANINDA EMSALİN ANLAMI)
Emsal nedir sorusu özellikle arsa alırken, imar araştırması yaparken ve yatırım kararı verirken kritik bir rehbere dönüşür. Çünkü emsal değeri hem inşaat yoğunluğunu hem arsanın değerini hem de yapılaşmanın sınırlarını belirler. Bir parselde 1.00, 1.20 veya 0.50 emsal olması, o arsanın nasıl kullanılacağını tamamen değiştirir. İmar planında yer alan bu değer; “emsal nasıl hesaplanır”, “arsa emsal oranı nedir” ve “1.20 emsal ne demek” gibi soruların cevabını içinde taşır. Bir arsanın emsalini doğru okumak yatırımcının yönünü belirlerken, danışmanların sahada yaptığı hataların çoğu bu kavramın yanlış anlaşılmasından kaynaklanır. Emsal, bir arsanın geleceğini tanımlayan en net imar parametresidir.
Emsali doğru yorumlamak için önce arsanın hukuki yapısını bilmek gerekir; bunun için arsa nedir rehberi iyi bir başlangıçtır.”
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
EMSAL NASIL HESAPLANIR?
Emsal hesabının mantığı basittir:
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı × Emsal Değeri
Bu formül, alınacak imarlı bir arsanın gerçek potansiyelini görmek için ilk bakılan noktadır.
Örnek 1:
500 m² arsa × 1.20 emsal = 600 m² inşaat hakkı
İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın
Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.
Örnek 2:
1.000 m² arsa × 0.90 emsal = 900 m² inşaat hakkı
Aşağıdaki tablo farklı senaryoları daha net gösterir:
| Arsa Alanı (m²) | Emsal | Toplam İnşaat Alanı (m²) |
|---|---|---|
| 500 m² | 1.20 | 600 m² |
| 750 m² | 1.00 | 750 m² |
| 1000 m² | 0.90 | 900 m² |
| 125 m² | 1.20 | 150 m² |
“1000 m2 arsaya kaç m2 yapılır?” sorusunun cevabı da bu tablo üzerinden netleşir. Aynı şekilde 125 m² arsaya 1.20 emsale göre en fazla 150 m² yapı yapılabileceği görülür.
Hesabın arsa değerine etkisini anlamak için arsa değerini belirleyen faktörlere bakmak gerekir.
ARSADA EMSAL NASIL OKUNUR?
Arsa yatırımında en çok karıştırılan konu emsal okumadır. Bir parselin üzerinde ne kadar yapı yapılabileceği bu değerle belirlenir. Arsa üzerinde emsale girmeyen alanlar, çekme payları, yol düzenlemeleri gibi unsurlar devreye girse de temel belirleyici emsal oranıdır.
Arsa niteliğini, değerini ve potansiyelini anlamak için araştırma yapan yatırımcılar, çoğu zaman nitelikli arsa ile sıradan bir arsanın farkını emsal üzerinden görür. Bölgenin yapılaşma karakterini anlamak için doğru yöntem ise bölge çalışması yapmaktır. Emsal değeri yüksek bölgeler daha yoğun yapılaşmaya izin verirken, düşük emsal bölgeleri daha sakin bir doku oluşturur.
Bir arsanın emsalini öğrenmek için belediyenin imar birimi, e-imar uygulamaları ve imar planı paftaları kontrol edilir. Parselin bulunduğu imar fonksiyonu (konut, ticaret, karma kullanım) da emsal oranını doğrudan etkiler.
Emsal okumayı doğru yapabilmek için bölgenin imar durumunu da incelemek gerekir; bu konu imar güvenliği rehberinde ayrıntılı biçimde açıklanır.”
EMSAL DEĞERLERİNİN AÇIKLAMASI (0.50 – 0.90 – 1.00 – 1.20 – 1.25 – 1.50 – 2.00)
0.50 Emsal Ne Demek?
Düşük yoğunluklu yapılaşmadır. 1.000 m² arsada en fazla 500 m² inşaat hakkı verir. Genellikle villa bölgelerinde görülür.
0.90 Emsal Ne Demek?
Orta yoğunluk kabul edilir. 1.000 m² arsada 900 m² kullanım izni sunar.
1.00 Emsal Ne Demek?
Parsel alanının tamamı kadar inşaat hakkı sağlar. Şehir içi konut bölgelerinde sık rastlanır.
1.20 Emsal Ne Demek?
En çok aranan değerdir. Yapılaşma yoğunluğunu artırır. 1.000 m² arsada 1200 m² inşaat hakkı sunar. Yatırımcı için önemli bir değerdir.
1.25 Emsal Ne Demek?
1.20’den bir tık daha yoğundur. Alan kısıtlı yerlerde tercih edilen bir planlama türüdür.
1.50 ve 2.00 Emsal Ne Demek?
Bu değerler genellikle ticaret, karma kullanım veya merkezi yoğun bölgelerde görülür.
Bu değerlerin yatırım kararındaki etkisini görmek için arsa yatırımı ile diğer yatırım türlerinin karşılaştırması oldukça yol göstericidir.
EMSALE GİRMEYEN ALANLAR NELERDİR?
Bir yapının brüt alanı ile emsale giren alanı aynı şey değildir. Balkonlar, yangın merdivenleri, ortak alanların bir bölümü gibi unsurlar emsal harici sayılabilir. Bu nedenle yatırımcı bir arsa satın alırken yalnızca parsel genişliğine değil, “emsale girmeyen alan” düzenine de bakmalıdır.
Bu ayrımın portföy değerini nasıl değiştirdiğini görmek için portföy fiyatı belirleme rehberi net bir referans oluşturur.
EMSAL, KAKS, TAKS VE GABARİ FARKI NEDİR?
Emsal bir yoğunluk katsayısıdır. TAKS ise taban oturum oranıdır. KAKS ise emsalin eski adıdır. Gabari ise yapı yüksekliğini belirler.
| Kavram | Açıklama | Etkilediği Alan |
|---|---|---|
| Emsal | Toplam inşaat hakkı | Kat alanı |
| TAKS | Taban oturma alanı | Zemin footprint |
| KAKS | Emsalin eski adı | Toplam m² |
| Gabari | Yükseklik limiti | Kat adedi |
Bu kavramlar karıştırıldığında sahada çok ciddi hatalar ortaya çıkar. Özellikle tecrübesiz danışmanlar yanlış okuma nedeniyle yatırımcıya yanlış yön verebilir.
EMSAL İLE İLGİLİ KARŞILAŞILAN YANLIŞ TERİMLER
- Emsal nedir hukuk?
Hukukta “emsal karar” farklı bir kavramdır, imarla ilgisi yoktur. - Emsal değer nedir muhasebe?
Vergi amaçlı hesaplanan muhasebe değeridir; imar emsaliyle bağlantısı yoktur. - Emsal puan nedir lise / nakil?
Eğitim sistemindeki puan türüdür, imarla ilgisi yoktur. - Emsal araba nedir?
Araç değerleme terimidir; yapı yoğunluğuyla ilişkisi yoktur.
BİR ARSANIN EMSALİNİ NEREDEN ÖĞRENEBİLİRİM?
Arsanın imar durum belgesi, e-imar ve belediye plan paftaları üzerinden emsal bilgisine ulaşılır. Köy yerleşik alanı gibi belirsizlik taşıyan bölgelerde genel kurallar köy yerleşik alanı rehberinde açıkça tarif edilir.
EMSAL DEĞERİ ARSA FİYATINI NASIL ETKİLER?
Emsal yükseldikçe arsanın kullanım kabiliyeti artar. Bu da talebi büyütür. Sahada portföy toplayan danışmanların en sık yaptığı hata, aynı büyüklükteki iki arsanın emsal farkını gözden kaçırmaktır. Oysa emsal oranı yatırımcıya yön veren en kritik değerdir. Bölgeyi doğru okuyamayan ekiplerin hata oranı artar; bu durum portföy nasıl bulunur ve portföy nasıl alınır içeriklerinde net biçimde anlatılır.
Veri okuma alışkanlığı olmayan ekiplerde imar hataları çoğalır; bu nedenle modern dijital takip sistemleri saha çalışmalarında giderek daha büyük bir rol oynuyor.
Bu rehberde işlenen “emsal nedir”, “emsal nasıl hesaplanır”, “1.20 emsal ne demek”, “arsa emsal oranı nedir” gibi kavramlar, imar planlarını okurken yapılacak yorumların temel çerçevesini oluşturur. Arsa yatırımlarında doğru karar vermek isteyen kullanıcıların, emsalin yapılaşmaya etkisini ve parselde nasıl uygulandığını anlaması bu nedenle kritiktir. Emsal değerindeki küçük bir değişim bile yapı yoğunluğunu, proje potansiyelini ve arsanın ekonomik karşılığını tamamen değiştirebilir.
