Emlak ofisleri için doğru emsal araştırması nasıl yapılır? İmar durumu, KAKS-TAKS ve saha verileriyle fiyat hatalarını önleyin, güvenli satış yapın.
Emsal araştırması, bir arsanın gerçek piyasa değerini benzer taşınmazlar üzerinden analiz etme sürecidir. Ancak emsal araştırması, imar durumu ve KAKS–TAKS eşleşmeden yapıldığında ciddi fiyat hatalarına yol açar. Bu nedenle doğru emsal araştırması, önce imar hakkını netleştirir, sonra metrekare fiyatını karşılaştırır ve yatırım riskini görünür kılar.
Bu yüzden emsal araştırması, önce imar durumu eşleştirmesiyle başlar, sonra fiyat konuşur. İmar doğrulaması ve yatırım güvenliği tarafını güçlendirmek için Arsa Yatırımında İmar Durumu
KAKS–TAKS FARKI AYNI METREKARE ARSAYI NASIL DEĞİŞTİRİR?
Mikro senaryo: 500 m² iki parsel. Birinde KAKS yüksek, diğerinde düşük. İkisi de “500 m²” diye gezer ama biri daha fazla inşaat hakkı taşıdığı için talep profili değişir. Emsal araştırması bu farkı görmezse, ya pahalı alırsınız ya da iyi fırsatı “pahalı” sanıp kaçırırsınız.
Eşleştirme Kurallarını Basitleştirin
Önce kullanım türü (konut/ticaret/tarım), sonra imar hakkı (KAKS–TAKS/kat), sonra erişim (yol/cephe), en son “m² fiyatı”. Sıralama bozulursa, hesap güzel görünür ama yanlış olur.
Geleceğe Yatırım Yapın, Arveya ile Kazanın
Gayrimenkul yatırımlarınızı teknoloji ile buluşturuyoruz. Yüksek getiri potansiyeli ve güvenilir projeler için yatırımcı ağımıza katılın.
Emsal araştırması, KAKS TAKS ve imar notları eşleşmeden “benzer” sayılmaz. Ancak aynı imar içinde bile köşe parsel, ana yola cephe gibi farklar düzeltme ister. Emsal araştırması doğru yapılırsa, yatırımcı gerçek değeri görür; yanlış yapılırsa aynı gün parayı yakar.
EMSAL ARAŞTIRMASINDA ARSA FİYATI NASIL HESAPLANIR?
Emsal araştırması yatırımda “sayıyla konuşma” disiplinidir. Burada amaç tek bir sihirli rakam bulmak değil; makul bir değer bandı ve o bandın gerekçesini çıkarmaktır. Emsal araştırması yaparken iki aşamalı hesap, sahada en az sürpriz çıkaran yöntemdir: önce ham m² fiyatı, sonra düzeltme.
Nasıl Düzletme Katsayısı Kullanılır?
Mikro senaryo: Emsal parsel ana yola cepheli, hedef parsel içte. Emsal aynı imar, aynı büyüklük olsa bile “erişim primi” vardır. Bu farkı katsayıyla indirirsiniz; keyfi değil, gerekçeli.
Düzeltilmiş M2 fiyatı
Düzeltilmiş m² Fiyatı = Emsal m² fiyatı × Düzeltme Katsayısı Örnek: 10.000 TL/m² × 0,92 = 9.200 TL/m²
İşinizi Dijitale Taşıyın, Satışlarınızı Katlayın
Arveya CRM ile portföy yönetimi, ekip takibi ve müşteri ilişkileri artık çok daha kolay. 14 gün ücretsiz deneyin.
Formül 2 Toplam Değer
Toplam Değer = Parsel m² × Düzeltilmiş m² fiyatı Örnek: 500 m² × 9.200 TL/m² = 4.600.000 TL
İsterseniz yatırım performansını da tek satıra indirirsiniz:
Formül 3 - ROİ
ROI = (Beklenen Satış – Alım Maliyeti) ÷ Alım Maliyeti Örnek: (6.000.000 – 4.600.000) ÷ 4.600.000 = 0,304 → %30,4
Aşağıdaki tablo, düzeltmede “neyi ne kadar etkiler” sorusuna hızlı bir çerçeve verir:
| FARK | ETKİ YÖNÜ | PRATİK DÜZELTME |
|---|---|---|
| Ana yola cephe | Artırır | 1,05–1,20 bandı (gerekçeli) |
| İç parsel / dar yol | Azaltır | 0,85–0,95 bandı |
| Altyapı (su/elektrik) | Artırır | 1,03–1,10 bandı |
EMSAL ARAŞTIRMASI SAHADA NASIL DOĞRULANIR?
Emsal araştırması masada biter sanan yanılır; sahaya çıkınca “kâğıt üstü eşit” görünen parsellerin aslında bambaşka çıktığı görülür. Yol statüsü, eğim, taşlık zemin, komşu parseldeki kullanım, hatta çekme mesafeleri… Bunlar ilan açıklamasına yazılmaz. O yüzden emsal araştırması mutlaka kısa bir saha doğrulama turuyla tamamlanmalı.
Yol ve Tapu durumu Arsa Yatırımında neden belirleyicidir
Mikro senaryo: İlan “yola cepheli” der, ama yol kadastral patikadır; imar yolu açılmamıştır. Bir de üstüne hisseli tapu çıkarsa, satış süresi ve pazarlık gücü değişir. Bu durumda emsal araştırması bandı aynı kalsa bile “satılabilirlik” skoru düşer; fiyatı değil, stratejiyi revize edersiniz.
Emsal araştırması, tapu sorgulama ve yol statüsü doğrulanmadan “tamam” sayılmaz; özellikle kadastro yolu ve geçiş hakkı netleşmeden yapılan değerlendirmeler yatırım riskini gizler.
Burada hızlı kontrol için “hata-sonuç-aksiyon” tablosu işinizi toparlar:
| HATA | SONUÇ | KONTROL ADIMI |
|---|---|---|
| Yanlış yol varsayımı | Satış gecikir, değer düşer | İmar planı + yerinde yol kontrolü |
| Hisseli tapuyu atlamak | Devir/satış riski artar | Tapu kaydı + hissedar yapısı |
| İmar notlarını okumamak | Yapı hakkı yanlış hesaplanır | Plan notu + KAKS–TAKS teyidi |
EMSAL ARAŞTIRMASI CRM VE YAPAY ZEKÂ İLE NASIL HIZLANIR?
Emsal araştırması bir kere yapılıp unutulan bir şey değil; bölge yaşayan bir organizma gibi, fiyatlar ve talepler sürekli oynar. Bu yüzden emlak ofisleri için asıl güç, emsali “kurumsal hafızaya” çevirmektir. Aynı bölgeye tekrar bakıldığında sıfırdan başlamamak, ekip içinde tutarlılık sağlamak, müşteriye tek ağızdan konuşmak… Burada emsal araştırması dosyası, CRM içinde “tekil kayıt” olunca iş değişir. Veri yönetimi mantığını oturtmak için Emlak Data Havuzu CRM
Nasıl bir "Emsal Havuzu" Kurulur ve neden işe yarar ?
Mikro senaryo: Aynı bölgede 6 ay içinde 20 arsa soruluyor. Her danışman ayrı excel tutarsa, müşteriye üç farklı fiyat çıkar. CRM’de ise her emsal kaydı; imar, yol, kaynak linki, düzeltme katsayısı ve notlarla tek standarda bağlanır. Basit bir ai sınıflandırma da “benzer ilanları” otomatik kümeler; hız artar, hata azalır.
Pratik Otomasyon Kurgusu
Emsal kartı alanları: Bölge, parsel tipi, imar durumu, KAKS–TAKS, yol statüsü, ham m² fiyatı, düzeltme katsayısı, güncelleme tarihi, kaynak notu. Bu alanlar standart olursa, emsal araştırması “kişiye bağlı” olmaktan çıkar.
Emsal doğrulama, saha verisi ve satış sürecini tek merkezde yönetmek için Arveya Emlak CRM’i inceleyebilir, modülleri detaylı görmek için Emlak CRM Çözümleri sayfasına göz atabilir, bütçene göre doğru paketi seçmek için Arveya Emlak CRM Fiyatları bölümünü değerlendirebilir ve kapsamı karşılaştırmak için CRM Paket ve Fiyat Seçenekleri üzerinden ilerleyebilirsin.
Sıkça Sorulan Sorular
Emsal araştırması nedir?
Emsal araştırması, aynı bölgede benzer özellikteki taşınmazların ilan ve mümkünse gerçekleşmiş satış verilerini karşılaştırarak değer bandı çıkarmaktır. Amaç tek rakam değil, gerekçeli aralık bulmaktır. İmar durumu, yol, cephe ve altyapı gibi farklar mutlaka düzeltilmelidir.
Emsal araştırması nasıl yapılır?
Önce hedef parselin imar durumu ve KAKS–TAKS bilgisi netleştirilir. Sonra aynı kriterlerde 5–10 benzer örnek seçilir, uç fiyatlar ayıklanır. Ham m² fiyatı çıkarılır, yol/cephe/altyapı gibi farklara düzeltme katsayısı uygulanır ve toplam değer bandı hesaplanır.
Emsal araştırması ne kadar sürer?
Veriler dağınıksa 1–2 gün sürebilir; ama kriterler ve kayıt sistemi oturduysa 30–90 dakikaya iner. Sahada yol/altyapı kontrolü gerekiyorsa süre uzar. Emlak CRM içinde emsal havuzu tutmak, tekrar eden işleri ciddi biçimde kısaltır.
Emsal araştırmasının riskleri nelerdir?
En büyük risk, yanlış emsal seçmektir: farklı imar hakkını, farklı yol statüsünü ya da hisseli tapuyu görmezden gelmek sonucu bozar. İkinci risk, sadece ilan fiyatına bakmaktır. Uç ilanlar ortalamayı çarpıtır; bu yüzden ayıklama ve düzeltme adımı şarttır.
