Değer Artış Payı Nedir? İmar Planı Değişikliğinde DAP Açıklaması

Değer artış payı, imar planı değişikliği sonrasında taşınmazın eski plan koşullarına göre kazandığı ek değerin kamuya aktarılan bölümüdür. Emsal artışı, fonksiyon değişikliği veya yapı yoğunluğundaki artış gibi plan revizyonları taşınmazın değerini yükseltir ve bu artışın belirli kısmı mevzuat gereği “değer artış payı” olarak ödenir. İmar değişikliği düşünen taşınmaz sahipleri için bu sürecin nasıl işlediğini bilmek; tapu şerhi, ödeme zamanı ve değerleme aşamalarını doğru yönetmek açısından kritik önem taşır.

Değer Artış Payı Nedir?

Yönetmeliğe göre değer artış payı, uygulama imar planı olan bir taşınmazın, plan değişikliği öncesi değeri ile plan değişikliği sonrası değeri arasındaki farkın kamuya aktarılan kısmıdır.

Basit bir örnek düşünelim:

• Plan değişikliği öncesi taşınmazın piyasa değeri: 5 milyon TL
• Plan değişikliği sonrası, aynı taşınmazın piyasa değeri: 8 milyon TL

Bu iki değer arasındaki 3 milyon TL’lik artış, yönetmelik kapsamına giriyorsa değer artış payının konusunu oluşturur. Bu pay doğrudan “keyfi bir vergi” değildir; lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporlar ve kıymet takdir komisyonunun çalışmalarıyla belirlenen teknik bir tutardır.

Değer artış payının hesaplanmasında kullanılan terim ve yöntemleri öğrenmek için arsa değerleme sürecindeki temel kavramlara göz atabilirsiniz.”

Değer artış payının en kritik özelliği şudur:
Bu pay, imar planı değişikliği sonucu ortaya çıkan ilave değerin kamuya kazandırılması için alınır; taşınmazın mevcut hali, üzerindeki yapı ya da muhdesatlar bu hesabın içine katılmaz.

Değer artış payının hesaplanmasında temel unsur, imar planı değişikliğiyle oluşan değer farkıdır. Bu sürecin arsa fiyatlarını nasıl etkilediğini detaylı olarak görmek için imar planı değişikliğinin arsa değerine etkisini açıklayan rehberimize göz atabilirsiniz.

Hangi Plan DAP Değişikliklerinde Değer Artış Payı Alınır?

Her imar tadilatı değer artış payına yol açmaz. Yönetmelik, çok net bir çerçeve çiziyor. Değer artış payına konu olan plan değişiklikleri özetle şunlardır:

Ada Bazında Yoğunluk ve Fonksiyon Değişikliği

En az 1000 m² ve üzeri yüzölçümüne sahip imar adalarında:

• Nüfus yoğunluğunu artıran,
• Yapı yoğunluğunu veya emsal değerini yükselten,
• Kat adedi / bina yüksekliği artışı getiren,
• Veya fonksiyon değişikliği yapan (örneğin konut alanından ticaret+konuta geçiş gibi)

plan değişiklikleri değer artış payına konu olabilir. Bu değişiklikler yapılırken, sosyal ve teknik altyapı dengesinin bozulmaması, ihtiyaç duyulan donatı alanlarının belirli bir yarıçap içinde karşılanması gibi teknik şartlar aranır.

Yoğunluk, emsal veya fonksiyon değişikliklerinin arsa değerine teknik olarak nasıl etki ettiğini görmek için Emsal (KAKS–TAKS) rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Parsel Bazında Fonksiyon Değişikliği

Bazı durumlarda plan değişikliği yalnızca parsel bazında fonksiyon değişikliği şeklinde olur. Örneğin, düşük yoğunluklu konut alanı iken daha yüksek yoğunluklu konut alanına veya farklı bir fonksiyona dönüşebilir. Bu tip fonksiyon değişiklikleri de, taşınmazın değerinde artış yaratıyorsa değer artış payının konusuna girer.

Parsel üzerinde yapılan fonksiyon değişikliklerinin tapu süreçlerine etkisini anlamak için hisseli tapu rehberini de inceleyebilirsiniz.

Maliklerin Tamamının Talebiyle Yapılan Değişiklikler

Önemli bir nokta:
Bu yönetmelik, esas olarak taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan plan değişikliklerinden doğan değer artışını hedefler. Yani maliklerin başvurusu sonucunda ortaya çıkan bir imar planı değişikliği varsa, oluşan değer artışının tamamı değer artış payı hesabına dâhil edilir.

Değer Artış Payına Tabi Olmayan Durumlar

Her plan değişikliğinde değer artış payı alınmıyor. Yönetmelik bazı alanları ve işlemleri özellikle kapsam dışı bırakıyor. Öne çıkan başlıklar şöyle:

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar: Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların belli sınırlar içinde yeniden düzenlenmesi gibi kentsel dönüşüm odaklı süreçlerde, belirli emsal artışları için değer artış payı alınmıyor.
• Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar: Kamusal amaçlı plan değişiklikleri bu mekanizmanın dışında tutuluyor.
• Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar: Belirli vakıf taşınmazları için de değer artış payı uygulanmıyor.
• Sadece yol/cephe düzenlemeleri: Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmayan, DOP oranlarını düşürmeyen, ada veya parsel bazlı yol düzenlemesi, cephe hattı düzeltmesi gibi teknik iyileştirmelerde değer artış payı söz konusu değil.
• Belirli yükseklik değişiklikleri: İmar planında yapı yükseklikleri “serbest” olarak belirlenen yerlerde, ilgili kanun maddesine göre yapılan bazı yükseklik düzenlemeleri de kapsam dışı bırakılmış.

Bu ayrımlar önemli; çünkü hem arsa sahipleri hem de emlak profesyonelleri, her plan değişikliğinde otomatik olarak değer artış payı çıkacağını varsaymamalı. Konunun hukuki çerçevesi ve teknik detayları birlikte değerlendirilir.

Değer Artış Payı Nasıl Hesaplanır?

Değer artış payı, “belediye takdiri” ile kabaca belirlenen bir rakam değil. Süreç birkaç teknik adım içerir:

1. Değerleme raporları hazırlanır.
   İlgili idare, taşınmazın mevcut durum değerini ve plan değişikliği sonrası değerini tespit etmek için en az iki ayrı SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşuna rapor hazırlatır. Bu raporlar, Sermaye Piyasası Kurulu’nun belirlediği asgari ücret tarifesine göre hazırlanır ve her bir raporu en az üç kişi (ikisi sorumlu değerleme uzmanı) imzalar.
2. Mevcut yapı bedeli hesaba katılmaz.
   Değerleme yapılırken taşınmaz üzerindeki bina, tesis, eklenti gibi muhdesatlar dikkate alınmaz. Esas olan, plan koşullarına bağlı olarak arsanın piyasa değeridir.
3. Kıymet takdir komisyonu devreye girer.
   Şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme alanında uzman kişilerden oluşan kıymet takdir komisyonu, bu raporları inceleyerek nihai değer artış payını belirler.
   Raporlar arasındaki fark belirli bir eşiğin (örneğin %20) üzerinde çıkarsa, ek rapor, üçüncü kuruluş veya akademik görüş alınabilir.
4. Nihai tutar belirlenir.
   Komisyon, en az bu raporların aritmetik ortalamasından az olmamak kaydıyla, taşınmazın değer artış payını hesaplar ve gerekçeli rapor haline getirir.

Başvuru, Tespit ve Ödeme Süreci Nasıl İşler?

Değer artış payı sürecinin, taşınmaz sahibi açısından üç kritik aşaması vardır:

1. Başvuru

• İmar planı değişikliği talebi, plan değişikliğine konu alan içindeki tüm maliklerin imzasını içeren bir dilekçe ile ilgili idareye yapılır.
• Vekâletle başvuru yapılacaksa, noter onaylı vekâletname bilgileri de eklenir.

2. Değerleme ve Kesinleşme

• Plan değişikliği onaylandıktan sonra, plan askıya çıkmadan önce, idare maliklere değerleme raporu bedeli için bilgi verir.
• Malikler, belirtilen süre içinde (örneğin 15 gün) değerleme bedelini yatırmadan, plan askıya çıkarılamaz.
• Yetkili kuruluşlar raporlarını hazırladıktan sonra, kıymet takdir komisyonu belirli bir süre içinde (örneğin 15 gün) değer artış payını tespit eder.
• Bu bedel maliklere tebliğ edilir; maliklerin kısa bir itiraz süresi vardır. İtirazlar komisyonca değerlendirilir ve tutar kesinleştirilir.

3. Ödeme ve Tapu Şerhi

• Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya yapı ruhsatı alınırken ödenir.
• Ödeme yapılmadan:
  • Yapı ruhsatı düzenlenemez,
  • Taşınmazın ilk satışı yapılamaz,
  • Tapuda belirlenen şerh kaldırılmaz.
• Tapu kütüğüne, taşınmazın değer artışına tabi olduğuna ilişkin bir şerh işlenir. Bedel ödendiğinde, idare bu şerhin terkinini tapu müdürlüğüne bildirir.

Bu yapı, hem idare açısından denetimi kolaylaştırır hem de malik açısından plan değişikliği kararının mali boyutunu netleştirir.

Plan değişikliklerinin tapu–imar uyumuna etkisini anlamak için tapu ve imar uyumu rehberini inceleyebilirsiniz.

Değer Artış Payı Hangi Kurumlara Nasıl Dağıtılır?

Toplanan değer artış payı tek bir kurumda toplanmıyor; mevzuat, payın çeşitli idareler arasında nasıl paylaşılacağını da düzenliyor.

Özet mantık şöyle:

• Büyükşehir belediyesi olan illerde; payın bir bölümü büyükşehire, bir bölümü ilçe belediyesine, önemli bir kısmı da Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılıyor. Büyükşehir olmayan illerde; daha yüksek oranlı bir pay, imar planını onaylayan idareye kalıyor; belirli oranlar yine Bakanlık hesabına yönlendiriliyor.
• Bazı durumlarda (örneğin planın doğrudan Bakanlıkça onaylanması) payın çok büyük kısmı Bakanlık özel hesabına aktarılıyor.

Bu dağılımın temel amacı, plan değişikliğinden doğan değerin, altyapı, dönüşüm ve kamusal yatırımları destekleyecek şekilde kullanılmasını sağlamak.

Arsa ve Konut Sahipleri İçin Ne İfade Ediyor?

Taşınmaz sahipleri açısından değer artış payı, üç açıdan önemlidir:

• Maliyet kalemi: Plan değişikliği ile birlikte, yalnızca projeyi değil, oluşacak değer artış payını da mali planlamaya dâhil etmek gerekir.
• Zamanlama: Süreç; başvuru, değerleme, itiraz, kesinleşme, ödeme ve tapu işlemleriyle birlikte ele alınmalıdır.
• Şeffaflık ihtiyacı: SPK lisanslı değerleme kuruluşları ve kıymet takdir komisyonu mekanizması, süreci belirli bir standartta yürütmeyi hedefler. Yine de her taşınmazın dinamiği farklı olduğundan, uygulamada profesyonel destek almak çoğu zaman tercih edilir.

Bu rehber yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; güncel mevzuat, yerel idare uygulamaları ve her taşınmazın kendi koşulları dikkate alınarak ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Plan değişikliğiyle doğan maliyet ve imar riskini doğru yönetebilmek için arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri bilmek, yatırımcı açısından ciddi avantaj sağlar.

Kısa Özet

Değer artış payı, imar planı değişikliğiyle taşınmazda oluşan ilave değerin kamu ile paylaşıldığı teknik bir mekanizmadır. Süreç; maliklerin başvurusu, lisanslı değerlemeler, kıymet takdir komisyonu kararı ve ödeme adımlarıyla yönetilir.

Arveya’da gayrimenkul süreçlerini kolaylaştıran akıllı araçları keşfedin; imar, değerleme ve portföy yönetimi gibi karmaşık başlıkları daha sistematik takip edin.

Arsanın gelecekteki değerini doğru okumak ve imar risklerini yönetmek isteyen yatırımcılar için kapsamlı bilgiye ihtiyaç var. Arsa analizinden bölgesel gelişmelere kadar tüm kritik noktaları görmek için arsa yatırımı rehberini inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Değer artış payı ile DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) aynı şey midir?
Hayır, değildir. DOP; imar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan, yol, park, yeşil alan gibi kamusal alanlara giden payı ifade eder. Değer artış payı ise, imar planı değişikliği sonucunda taşınmazın değerinde oluşan artışın, belirli oran ve yöntemlerle kamuya kazandırılmasıdır.

Her imar artışında değer artış payı alınır mı?
Hayır. Yönetmelik, yalnızca belirli nitelikteki plan değişikliklerini değer artış payına konu eder. Riskli alanlar, rezerv yapı alanları, belirli kamu yatırımları ve yoğunluk artışı içermeyen teknik düzenlemeler gibi birçok istisna vardır. Her durumda “otomatik değer artış payı” varsayımı doğru olmaz.

Değer artış payını kim, ne zaman öder?
Değer artış payını, plan değişikliği talebinde bulunan taşınmaz malik(ler)i öder. Ödeme, en geç taşınmazın ilk satışı sırasında veya yapı ruhsatı alınırken yapılır. Ödeme yapılmadığı sürece satışa izin verilmez ve yapı ruhsatı düzenlenemez.

Bu süreçte profesyonel destek almak şart mıdır?
Mevzuat bunu zorunlu kılmaz; ancak değer artış payı, imar planı, değerleme raporları ve idare süreçleri bir arada yürüdüğü için pek çok malik, şehir plancısı, değerleme uzmanı veya hukukçudan profesyonel destek almayı tercih etmektedir.

Emlak ofislerinin portföy yönetimi, müşteri takibi ve satış süreçlerinde hız kazanması için profesyonel bir dijital altyapı şart. Tüm bu süreci tek panelden yönetmek isteyenler için Emlak CRM sistemi güçlü çözümler sunuyor.